一、在建工程抵押的设立条件

（一）在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。

（二）在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。

（三）《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。

（四）投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。

二、在建工程抵押可以预售吗

（一）在建工程抵押不一定可以预售，在建工程抵押之后，如果抵押权人没有与抵押人在抵押合同中明确约定允许商品房预售，或者事后抵押权人也没有出具同意商品房预售的书面同意文件，则抵押人不能进行商品房预售。

（二）如果抵押权人与抵押人在抵押合同中明确约定允许商品房预售或者事后抵押权人出具同意商品房预售的书面同意文件，此时抵押人可以依据《民法典》第四百零六条、《城市房地产抵押管理办法》第37条的规定，就该设定抵押的在建工程房屋进行预售。

相关法律规定：

《民法典》

第四百零六条【抵押财产的处分】抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

《城市房地产抵押管理办法》

第三十七条抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。

经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。

抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

三、在建工程抵押的抵押主体是谁

在建工程抵押的抵押主体是开发商。

（一）在建工程抵押的前提条件是建设项目的合法性。

根据《城市房地产抵押管理办法》第二十八条以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：

1、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；

2、已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；

3、已投入在建工程的工程款；

4、施工进度及工程竣工日期；

5、已完成的工作量和工程量。”

由此可见，用于抵押的在建工程应具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，表明建设工程手续完备、程序合法。另外为保证在建工程具有可转让的属性，在建工程应达到一定的工程进度才能抵押，一般要求完成工程建设投资总额的25％以上。

（二）在建工程抵押的目的是取得继续建造工程资金。

对在建工程的抵押权人以及资金用途等没有作出限制性规定，但如果用在建工程为其他性质的债权担保，极易出现工程进度延缓甚至在建工程成为烂尾工程的情况。一旦不能清偿到期债务，抵押物因尚未竣工而无法进行不动产登记，既影响到抵押权人利益的实现，也加大了第三人期权实现的难度。

《中华人民共和国民法典》第四百零六条

《城市房地产抵押管理办法》第三十七条

《城市房地产抵押管理办法》第二十八条