一、什么是宅基地腾退

那些在村、乡镇主导下，由被腾退人与村委会签订腾退安置补偿协议，村委会将房屋、土地收回的情形。

收回的土地可能用于商业建设，也可能用于环境保护、基础设施建设等公益项目。

二、腾退的现状和形式

针对近几年北京市各区县集体土地拆迁项目进行总结，不难发现，在“城中村”项目中存在大量以

腾退的方式实施的集体土地房屋拆迁，主要集中在丰台区、朝阳区、海淀区等地区，近两年启动实施的项目中，比如丰台区分钟寺村宅基地腾退项目、朝阳区金盏乡楼梓村土地腾退项目、海淀区党校边角地集体土地腾退项目等等，均是采用了“腾退”的方式进行的。

“腾退”被逐渐在各区县的集体土地拆迁中推广开来，政府主管部门作为监管单位往往睁一只眼闭

一只眼不予管理，更甚者，有些政府藏在后边做推手，也使得以“腾退”方式实施的拆迁与日俱增。但是，基于“腾退”没有一个严格的程序和法律规范，所以各地在以＂腾退”方式进行房屋拆迁过程中其具体的程序和方式也有着各种不同的形式表现。

第一种由开发商以绿隔为名行商品房开发之实。曾接触的项目中存在部分此类，在实施土地收储

和房屋拆迁过程中是以绿化隔离带的建设的名义进行，但是拆迁完成之后的项目立项、规划、用地等均标明为商品房建设项目，例如︰泛海建设针对朝阳区东风乡豆各庄等村集体土地实施的拆迁，即是以绿化隔离带建设的名义进行的。

第二种由村委会与开发商联合直接实施腾退。村委会将土地直接卖给开发商，并由开发商单独或

者与村委会联合成立项目公司进行商品房的开发。前期实施房屋拆迁时以腾退的名义实施，净地后或者拆迁过程中报相关部门进行土地征收的审批，典型的先拿到后审批，违反法定程序。例如：丰台区花乡造甲村土地一级开发项目、丰台区分钟寺村宅基地腾退等。此类项目在腾退工作中往往会伴随着一份由村民代表大会通过的腾退决议及腾退补偿安置办法，村委会以此来彰显该腾退工作的合法性。

第三种由镇政府或者区政府幕后主导实施的集体土地腾退。在此类项目中，多是镇政府或者区政

府为了完成城中村或者新农村建设而有规划的进行土地的收储工作，前期开发商是否介入并不确定，村委会一般协助完成腾退工作。例如：朝阳区金盏乡楼梓村土地储备项目、丰台区万泉寺村土地一级开发、丰台区青龙湖土地一级开发等项目。在此类项目的腾退工作中，我们往往会看到镇政府作出的《某某镇宅基地腾退补偿安置办法》或者《某某镇宅基地腾退实施细则》，同时也有村民代表大会通过的腾退决议及腾退补偿安置办法细则等文件。

三、腾退的实质和救济途径

1、在北京、山东、江苏等地可以依据当地已经颁布的集体土地上房屋拆迁管理办法的相关规定，向主管部门反映该地区实施违法拆迁的相关事实和违法状况，要求行政主管机关予以违法查处。

2、因为集体土地上房屋拆迁更基础的行为是涉及到集体土地的征收，那么，我们可以针对土地征收程序违法向土地主管部门反映并要求查处。

3、因为腾退的法律模糊性，再加上腾退工作主要由乡镇政府主导，村委会领导深度参与，拆迁人有更多的自由裁量权利，撑握良好的谈判技巧及谈判经验更有利于维护合法权利。

4、因为为腾退法律程序较少，提起法律程序比较困难，需要更资深的法律维权方案，一般要求村条公开、补偿补助费公开、安置房问题、规划问题、公安机关对公民人身财产安全保护职责问题，要求查处违法拆迁行政不作为等几个法律方面，对腾退拆迁人提起复议及诉讼。

5、腾退案件的谈判，主要是谈，核心是判断，谈的核心是找出提高补偿的法律解决方案。判断的核心是对方的底线。法律程序是为了威慑拆迁人谨慎强拆。