发布部门:郑州市房地产管理局、郑州市物价局

发布文号:郑价公[2003]2号

各县(市)、上街区物价局(计委)、房管局及各房地产开发企业：

根据《中华人民共和国价格法》、《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》(国发[1998]34号)和《河南省新建商品房价格行为规则(试行)》(豫价房字[2000]077号)文件精神，为进一步规范商品住房销售价格行为，营造公平竞争、诚实信用、规范有序的市场环境，促进我市住房建设健康发展，现就新建商品住房销售价格行为做以下具体规定：

一、严格商品住房价格管理和开发成本监审，加强房地产价格调控

1、商品住房销售价格，根据国家和省规定分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

城市建设拆迁安置房屋的出售价格实行政府定价，按保本原则核定；经济适用住房价格实行政府指导价，限价销售；享受政府优惠政策的普通商品住房视同经济适用房进行价格管理；其它商品住房实行成本监审制度，必要时规定利润限制幅度。

2、商品住房销售价格应以开发建设成本为基础，加上法定的税金和合理的利润，结合市场供求和国家有关政策规定制定。

商品住房销售价格的构成应包括：土地征用及拆迁补偿费；勘察设计及前期工程费；房屋建筑、安装工程费；开发区基础设施和公用设施配套建设费；企业管理费；贷款利息；法定税金；合理利润。

3、下列基础设施配套费应计入商品住房开发成本：

小区规划红线以内与住房同步配套建设的供水、供电、供气、供暖、邮电通讯、消防、安防等公共基础配套设施建设，应按规定的或实际发生的费用列入房屋开发成本，一并计入房价。

4、下列费用不得计入商品住房开发成本：

开发区内营业性用房及设施的建设费用；对社会的集资、赞助、捐赠支出及其它与开发经营成本无关的费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；国家规定不得进入成本的其它费用。

5、强化对涉房垄断行业的价格管理。进一步贯彻落实《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》，加强对经营燃气、热力、自来水、电力、电话、有线电视等垄断企业价格行为的整治力度，规范垄断企业价格行为，坚持自愿委托、合理收费，严禁垄断企业强行推销商品和服务、乱收费，减轻开发企业负担，降低开发成本。

二、实行商品住房销售价格公示制度，增加价格透明度

商品住房销售必须按国家规定明码标价。开发经营者在商品房销售中应当公示以下内容：

1、所售商品住房每套单元房的销售价格、房屋面积、付款方式。涉及优惠、赠与或提供免费服务的，应当标明优惠额、赠与的品名和数量或免费的服务项目。

2、商品住房销售按建筑面积计价的，开发企业应当标明套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。

3、商品住房座落位置、房屋结构、楼层、朝向、装修质量标准。

4、商品住房买卖合同承诺的基础设施、公用配套设施、物业管理服务等项目及收费标准。

5、符合政策规定的商品住房价格外，代收代付的具体收费项目与收费标准。

6、房管部门发放的所售楼寓《商品房预售许可证》。

7、其它应予以公示的事项。

三、规范商品住房销售价格行为，建立良好的市场秩序

商品住房销售价格行为，应当遵循公平、公开、诚实信用的原则，严格成本核算，认真遵守国家价格法规和有关政策。

1、对实行政府定价、政府指导价和实行成本监审的商品住房，开发企业应在前期工程结束后，依照价格管理权限向价格主管部门申报价格或申报成本。未经申报核准的，不予办理预售手续。

2、商品住房销售必须严格执行预售许可证制度。未取得商品房预售许可证，不得有任何预售行为，不得向预购人收取任何预订性质的费用。

3、开发经营者在公示资料或广告宣传中应如实介绍楼盘及相关收费情况。不得进行虚假广告宣传，不得标示虚假的或使人误解的用语诱导消费，进行价格欺诈。

4、开发经营者应将公示及承诺的主要内容和事项在合同中明确。并不得在公开标明的商品住房销售价格之外加价加费收取任何费用，也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用。政府依法调整税费的除外。

5、任何开发经营者未经价格主管部门批准，不得以任何名义违反规定，将应计入开发成本的基础设施配套费等代收费用列在价外征收。

四、严肃商品住房价格政策，加大执法监督检查力度

进一步加大对新建商品住房销售价格行为的监督检查。对商品住房开发、经营过程中违反规定乱摊成本、乱收费用、价外加价、不明码标价、价格欺诈等价格及收费违法行为，价格主管部门将依法从严查处，以保持房地产市场价格秩序的稳定，切实维护住房消费者的利益，保护合法经营。