一般情况下，被拆迁人可以选择补偿方式。但是有以下两种情形之一时，选择权会受到限制：

一是规定了拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿；

二是被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。

房地产开发企业选择拆迁补偿方式选择

拆近补偿费是房地产开发企业开发成本的重要组成部分，也是计算土地增值税时占比重较大的扣除项目，令人困惑的是：为何拆迁补偿方式不同会导致土地增值税清算结果较大差异呢

房地产开发企业的房屋拆迁补偿有两种方式，一种是货币化补偿方式，房地产开发企业与被拆迁入（单位或个人）达成协议，按拆迁面积与单位面积应补偿金额计算出补偿费，房地产开发企业依据拆迁合同、付款凭证及税务部门开具的发票，将这部分拆迁补偿费计入开发成本，在计算土地增值税时，这部分支出作为扣除项目，并按《土地增值税暂行条例》的规定，作为房产开发费用、财政部规定的加计扣除20％的基数，另一种是实物化补偿方式，房地产开发企业与被拆迁人达成协议，按拆迁房屋的面积返还给被拆迁人房产，超过拆迁面积按市场价或协议价销售给被拆迁人，这就是我们通常所说拆一还一补偿方式，这种补偿方式产生的结果是：房地产开发企业返还给被拆迁人的房产，会计上一般不作为收入处理，这部分拆迁补偿费也未计入开发成本，在计算土地增值税时，这部分支出没有作为房产开发费用和财政部规定的加计扣除20％的基数。

由于两种拆迁补偿方式的不同，导致了在计算土地增值税加计扣除的基数不一致，直接影响到土地增值税清算结果。究竟拆迁补偿方式不同对土地增值税产生多大的影响呢下面通过案例加以分析。

案例：（1）项目基本概况

某房地产开发企业于2005年2月开发新世纪名人苑项目，该项目批准用地面积10406．00平方米，容积率3．9，项目于2006年3月竣工，经房产管理部门测绘总建筑面积40665平方米，其中；可售面积38155平方米（住宅29882平方米、商业办公4771平方米、拆迁返还面积3502平方米）；公共设施面积2510平方米（人防工程1500平方米、物业管理中心260平方米、居委会50平方米、文化站700平方米），该项目全部销售完毕，公共设施移交给相关部门。

（2）项目基本数据

［数据1］项目收入、成本情况该项目实际取得转让房地产收入为169143531．55元，均为货币收入（不含拆迁返还面积的收入）；项目实际开发成本103964988．78元，其中：取得土地使用权的成本24720418．39元，房地产建造成本79244570．39元。按可售面积计算单位开发成本2725元（103964988．78／38155）；开发成本中包含各类行政性规费如：墙改基金、劳保基金、规划技术服务费、散装水泥基金、白蚁防治费、城市基础设施配套费计3306327．86元，行政性规费不作为20％加计扣除的基数。

［数据2］项目实现税金

该项目实际发生与转让房地产有关的税金9827756．49元（含拆迁返还面积的收入应交的税金），其中：营业税8934324．08元城建税625402．69元教育费附加268029．72元，营业税税率5％，城市维护建设税7％，教育费附加3％．

（3）前提条件

经测算，该项目不划分为普通居宅和非普通居宅更节税；

为了使两种补偿方式下土地增值税清算结果具有可比性，假设单位货币化补偿价格、对外销售拆迁返还面积（3502平方米）单价均按该项目实际发生的单位开发成本2725元计算；

房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和的10％计算；税务机关核定的成本价与企业实际单位开发成本一致。

（4）计算结果

（5）案例分析：（见下表）

上述清算结果清楚说明：实物化补偿比货币化补偿多缴土地增值税858865．50元，其原因：实物化补偿方式下，该企业将房产补偿给被拆迁人的3502平方米，按单位开发成本2725元计算，确认了计税收入9542950．00元，计提了营业税及附加524862．25元，但这部分收入没有计入转让房地产收入，同时，也没有作为支付给被拆迁人的补偿费计入房地产开发成本，导致少扣除房地产开发费用954295．00元，少扣除财政部规定加计200％扣除数1908590．00元，两者合计少扣除2862885．00元，多缴土地增值税858865．50元（2862885．0030％）。

两种补偿方式导致土地增值税清算结果不同，是会计与税法差异造成的吗

从会计角度上看：实物化补偿这种方式实质上是一种以新换旧业务，即房地产开发企业用新建的房产换入被拆迁人的旧房产。这笔经济业务是由两部分组成，房地产开发企业先从被拆迁人手中购入旧房，这是一种购买业务；另一部分足将新建房产以相同价格出售给被拆迁人，这是一种销售行为。由于购买价与销售价相等，《拆迁补偿协议》上一般只反映拆迁及补偿的面积，而不反映其价值量，房地产开发企业在会计处理时，大多数会计错误将实物补偿方式理解为是一种非货币性资产交换，按照《企业会计准则——非货币性资产交换》的规定进行账务处理，只将收到补差部分的房价来确认收入，从被拆迁人手中购入旧房产价值账面不反映，这样企业账面反映资产是不完整的，这部分资产无法摊入开发成本；同销售给被拆迁人房产不作收入处理，这就导致少记转让房产的收入、同时少转开发成本。

在上述案例中，我们不难看出：实物化补偿比货币化补偿房地产开发成本少9542950．00元，在其他条件不变的情况下，拆迁补偿方式不同，不应导致开发成本差异，笔者认为：这是典型的账务处理差错造成的，本案例是将以旧换新错误地理解为非货币性资产交换，这在房地产开发企业会计核算中普遍存在的错误。

从税法的角度看：实物补偿方式下，返还给被拆迁人的房产应按成本价确认为计税收入，缴纳营业税及附加。值得一提的是：这里的成本价不是企业实际发生的单位开发成本，而应是当地主管税务机关或物价部门核定的单位开发成本，实际操作过程中，主管税务机关很少核定单位开发成本，房地产开发企业只能按实际发生的单位开发成本计算计税收入；若主管税务机关或物价部门核定成本价与企业实际单位开发成本有差异，在计算企业所得税时进行纳税调整。

《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条

拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条

第二款、第二十七条

第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。