4月20日,上海银监局发文通知各商业银行个人住房贷款中心,严禁变相违规放宽住房贷款政策。近期上海地区商业银行变相放宽个人住房贷款条件的种种行为,已经引起了监管部门对于房贷风险可能加剧的警惕。

3月底,上海银监局组织专门力量抽查了上海市部分商业银行的个人住房贷款业务。抽查发现,部分商业银行存在变相放宽个人住房贷款条件、降低个人住房按揭贷款业务首付款比例和利率的违规情况。其中,通过与中介机构、房地产评估公司“合作”进行的变相违规尤为突出。

转按揭市场存乱象

为此,上海银监局印发了《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》(下称《通知》),要求各商业银行严禁以对VIP客户实行区别对待政策为名放宽贷款利率和首付款比例优惠政策的适用范围;严禁以另行发放个人消费贷款,或银行通过与中介机构合作向客户进行费用返还、垫付首付款等方式降低条件,变相突破监管政策;严格审查客户首付款的充足性和真实性,不得允许首付比例不足的客户以银行信贷资金或以信用卡透支等方式支付首付款。

一股份制商业银行个人信贷部门负责人告诉记者,近期上海银监局已经多次提示房贷风险,上述三项禁令是针对本次抽查结果提出的具体要求,“这些问题已经存在一段时间,特别是银行与中介机构合作的这一项,造成了上海市房地产市场的无序竞争”。

2008年下半年转按揭业务在上海市场重启,吸引了一大批专门从事银行与客户间房贷业务中介的“贷款公司”参与市场。业内人士称,这些多数打着咨询公司旗号的贷款公司专门负责给客户介绍转按揭银行,因为熟稔各行政策弹性,大批转按揭客户都是通过贷款公司找到的银行。

早在2003年前后,上海市转按揭市场兴盛之时,就曾出现过大批贷款公司。上述个人信贷部门负责人告诉记者,当年中介介绍给该行的业务,累计到现在已经有2亿元的业务先后出现问题。“为了让客户顺利获得贷款,很多贷款中介都能包装材料,银行方面没有太多精力或审查不严,很容易出现问题贷款。”

贷款中介掌握了大量客户资源,在各行争夺房贷业务的时期,向客户和银行两头收取费用。据悉,目前市场上最高的向银行收取的中介费率已经高达1.6%。“看起来银行是在抢客户,其实银行抢到的只是一次性业务,过一年,贷款公司还会以同样的方式介绍客户去其他银行,赚取第二次中介费用。”一商业银行零售银行部门负责人称。

“三查”制度防风险

人民银行上海总部发布的上海市月度货币信贷数据显示,今年3月份上海市房地产市场出现一波明显反弹。当月中资商业银行个人住房按揭贷款发放24.4亿元,同比多增34.1亿元。但在这之前的两个月,单月房贷新增量仅为4.3亿元和-6.7亿元。

多位商业银行房贷部门人士认为,当前房贷市场的反弹还不能充分说明房地产市场已经回暖,“很多积压了半年的刚性需求市场,市场交易量短期内爆发,但是一旦房价上行又将压制需求,市场的下一步走势还有待观察”。

房地产市场走势的不确定,加大了房贷大幅增长的风险。《通知》要求,各行应落实贷款“三查”制度(贷前调查、贷时审查、贷后管理),进一步加强个人住房按揭贷款业务中与中介机构合作行为的管理,统一规范合作模式。

商业银行分行应对该项业务应实行集中管理,加强对支行营业网点、一线营销人员的业务指导,强化合规意识,规范操作流程。完善中介机构资质评估和准入制度,对有违规宣传、提供虚假申请材料的中介机构应建立黑名单并有严格的退出机制,对中介机构推介的业务应确保独立、严格的审查机制,防范中介机构违法违规引发的操作风险和合规风险。严禁通过恶意抬高中介机构手续费方式争夺他行客户。各商业银行应选取信誉良好的房地产评估公司,并对房地产评估价格建立严格的审核制度,防止外部人员通过虚增评估价格达成“零首付”或“低首付”贷款,严控住房按揭贷款风险。

就规范中介机构来说,商业银行人士心存疑虑。“中介机构事实上处于监管的真空地带,特别是在转按揭业务上,银行已经被边缘化。因为中介掌握了客户资源和主动权,银行为了获得业务一再提高费率,只要转按揭业务存在,就不可避免。”为此,已有商业银行向监管部门提议取消转按揭业务。