本文来自华瑞兴律师事务所撰写的《城市更新法律实务与政策研究》，版权归律师事务所所有，转载请联系华瑞兴律师事务所。

一、城市更新融资模式概述

城市更新是一项复杂的系统工程，是在我国深化经济转型发展时期的伴生品。过去，我国经济增长的方式主要是追求高增长率，但随着经济转型的深化，我国经济的增长方式变为追求高质量发展。伴随着经济增长的是城市化进程也从过去的规模化扩张转变为以城市更新、存量盘活为核心的方式在提高城市化进程的质量。

在推进城市更新项目中，房地产商或者合作企业不可避免的面临包括拆迁补偿、地价、拆迁安置、开发建设成本等在内的一系列问题，以上问题及环境都离不开资金的支持。可以说，资金是推进城市更新的最大驱动力，在前期项目尚未获得造血能力时，融资就是保障项目快速推进的重要外部输血手段。本文尝试从城市更新各个流程的资金需求和融资渠道进行剖析，并尝试提出城市更新项目的融资建议，以飨读者。

二、我国房地产行业的融资环境

房地产行业是与我们生活息息相关的产业，2016年以来，银监会明令限制银行表内外资金进入土地市场；2017年12月到2018年6月，监管机构多次发文并，全口径、多渠道限制资金投入房地产市场。房企经营性现金流占总资金比例自2015年40％逐年提高至2019年的50％，这反映房地产行业已经由过去注重杠杆扩张逐渐转换为去负债科学发展。此次融资新规重点是控制房企的筹资现金流，尤其是有息负债规模。

严控房地产有息负债政策不断加强，2020年国家及地方密集出台政策强调房子是用来住的，不是用来炒的，同时，短期内房地产的调控政策稳地价、稳房价、稳预期的主要目标也不会出现大的变动，这就意味着房地产行业短期内限购、限贷、限售等调控政策不会出现明显的松动。

2020年8月，央行发文提出重点房地产企业资金监测和融资管理，其中提到房地产融资管理新规是将房企以三条红线（分别是：①剔除预收款后的资产负债率大于70％；②净负债率大于100％；③现金短债比小于1）来进行划分为红、橙、黄、绿四档，处于不同颜色档内房企有息负债规模增速阈值不同。

2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会公布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。如果说此前的三道红线是在资金需求端的管理，而此次的涉房贷集中管理制度则是在资金供给端的收紧。华瑞兴团队认为，政策出台的大背景是实施好房地产金融审慎管理制度，此次央行出台的新规是从资金端对房地产信贷进行额度限制，是房地产市场长效机制的手段之一，主要目的是为了降低和防范房地产金融风险，推动房地产与金融与实体经济平衡发展。

2021年1月19日，深圳市住房和建设局对深圳市不动产登记中心下发了《关于明确若干问题的函》，对2020年深圳楼市调控文件中的三个问题的执行进行了细化；1月23日晚，深圳市住房和建设局继续发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，对楼市调控持续打补丁并花式劝退投机客。2021年1月21日，上海市住房城乡建设管理委等八个部门联合发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，着力稳地价、稳房价、稳预期，坚持租购并举，增加住房供给，调节住房需求，强化市场监管。

房企主要资金来源为按揭贷款、定金和预付款、国内开发贷款和自筹资金四种方式，其中按揭贷款、定金和预付款作为房企的经营性现金流，开发贷款和自筹资金是房企的筹资和投资现金流。房地产融资主要资金来源于银行、基金、信托等渠道，其中银行资金占绝大部分，自全国金融工作会议以来，相关监管部门多次出指导意见，限制各类资金投入房地产。

（一）银行业务

1．全面限制银行资金进入土地款市场，加强银信类业务监管，对于银信业务穿透式管理，严禁银行表内外资金违规投入房地产市场，同时，将财产权信托纳入银信业务。

2．要求银行还原业务实质，不得利用信托通道规避监管或实现虚假出表，正式禁止具备贷款资质的机构作为委托人；正式禁止受托管理的他人资金作为委托方，委托资金不得进入土地市场。

3．禁止任何资产管理产品募集的资金进入土地款市场。

（二）信托业务

1．明确信托公司不得接受委托方银行直接或间接提供的担保，不得与委托方银行签订抽屉协议，不得为委托方银行规避监管要求或第三方机构违法违规提供通道服务，严查资金违规进入房地产市场。

2．叫停夹层融资业务，禁止信托端通过结构化证券产品设计将资金违规投入房地产市场，防止信托通过结构化证券产品设计过程中，通过夹层的设计突破结构化产品的限制违规投入房地产土地市场。

（三）证券资管业务

严禁集合资管参与贷款类业务、单一类也需要穿透识别资金来源。不得新增参与银行委托贷款、信托贷款等贷款类业务的集合资产管理计划（一对多），要求定向资产管理计划（一对一）和一对一基金子公司专户向上穿透识别委托人的资金来源，确保资金来源为委托人自有资金，禁止委托人使用募集资金违规投入房地产市场。

（四）基金业务

禁止私募基金做明股实债、明基实贷、或直接作为出借人放款的渠道。任何基金产品都不能对投资者保底保收益，要求私募基金应回归本源，不能充当信贷资金通道，私募非标投资应受到限制。

综上所述，监管通过多次指导文件，完全封堵了当前很多资金渠道进入房地产市场，各类别金融机构已经暂停房地产类业务，房地产企业来说严控房地产融资的环境对其资金实力的要求更为严苛。

（本文来自华瑞兴律师事务所《城市更新法律实务与政策研究》）