根据《征补条例》首先房屋补偿费，对被拆迁房屋所有权人损失的补偿，根据被拆迁房屋的结构和折旧程度，按平方米单价计算。其次周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋的居民因临时住房或自谋暂住而造成的不便。居住条件分类，按被拆迁房屋居民人数按月补助。另外计算公式，房屋拆迁补偿价格等于宅基地位置补偿价格乘宅基地面积加拆迁房屋按价格计算。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

套房子的价值链曝光

刚刚过去的5月，全国一线城市房地产业持续回暖，除了上海商品住宅成交量创下21个月以来的新高，深圳房价也在投资客的拉动下，同比涨幅为17．6％。

在高房价“压迫”下的购房人愤愤地说，房地产开发是最暴利的行业；一些开发商则委屈地表示，钱大部分被政府拿走了。究竟房地产商能从开发房子上赚多少钱一位北京地产界资深人士昨天向CBN记者详解了房地产开发企业的成本和盈利。

以北京朝阳区一个商品住宅项目（下称“朝阳项目”）为例，这个项目总建筑面积约32万平方米，销售面积23万平方米。第一次开盘均价在11000元／平方米（按销售面积算，以下皆同）左右。这是一个转手项目，目前开发商通过收购项目公司从其他企业获得了这个项目，当时核算土地成本在3000元／平方米左右，但由于这种项目不走“招拍挂”程序有点遗留问题，在开发过程中，现在的开发商又追加了一些拆迁补偿，最终土地成本达3500元／平方米。

和大多数北方项目差不多，朝阳项目的建安成本在2000元／平方米左右，其花在市政配套方面成本（包括大市政和小市政）约750元／平方米，由于代征绿地较大，且开发商希望通过高品质的绿化来提高小区品质，以支撑其售价，园林成本约为250元／平方米。

完全用自有资金进行开发的开发商几乎没有，为达到高杠杆率，开发商往往愿付出高昂的融资成本。银行开发贷款占总投入的65％，而占总投入35％的自有资金，其中很大一部分也不是开发商投入的，而是信托或其他资金以资本金投入的形式投入。这些以资本金形式投入的资金，开发商付出的资金成本远远超过了银行贷款的资金成本。在银行资金收紧的2008年，年利率可达到25％～40％，甚至更高。朝阳项目的融资成本达1200元／平方米。另外，销售费用也是项目的成本之一，一般来说，一个房地产项目，全部收入的3％～4％为销售费用。朝阳项目在这方面的成本大约为400元／平方米。

综合以上各项费用，朝阳项目的成本达8100元／平方米，但这些并不是开发商所需要付出的全部成本，开发商还有很多税要付，房地产开发企业被征收的税主要有三种，第一种是营业税及附加，按照销售收入的5％～5．5％进行征收，换句话说，朝阳项目平均到每平方米的营业税为605元。第二种税为土地增值税，土地增值税是一个非常特殊的税种，计算方式非常复杂。按照土地增值率的不同，税率分别为土地增值额30％、40％、50％，甚至60％。土地增值额的大致计算方式为“收入－开发成本（开发成本＝土地、拆迁、建安、市政配套成本合计）1．3－营业税”，而土地增值率则等于土地增值额除以开发成本的1．3倍和营业税之和。幸运的是，朝阳项目的土地增值率不高，其土地增值税的税率可以按照30％的最低税率计算。去除各项成本和营业税，朝阳项目的土地增值额为1945元／平方米［11000元－（3500＋2000＋750＋250）1．3－605元］，其平均到每平方米的土地增值税为584元。第三种税则是所得税，按照税前利润的25％进行征收，朝阳项目的税前利润为1711元／平方米（11000－8100－605－584元），则需要缴纳的所得税为428元／平方米。

综合三种税种，朝阳项目需要缴纳的税金达1617元／平方米，结合项目均价11000元／平方米，以及各项成本8100元／平方米，开发商最终能剩下的钱只有1283元／平方米。

按上面的计算，开发企业销售净利润率为11．7％。但值得注意的是，房地产开发是一个高杠杆行业，杠杆之高，很难有其他行业可匹敌。上述人士介绍，23万平方米的朝阳项目开发商的自有资金投入只有2个亿，而不包括各项税，该项目的总投资额达18．63个亿。考虑到滚动开发因素，该项目需要的资金达9个亿。折算到每平方米，开发商自有资金投入只有870元／平方米，但最终实际利润则达1283元／平方米，实际净利润率达140％。

当然，一个23万平方米的项目销售非一日之功，在实际销售中，朝阳项目已几次提价，开发商最终净利润率超过140％。不过，也由于一个项目从拿地到售罄往往需要几年时间，按4年周期计算，实际上开发企业年投资回报率是24．5％。

《征补条例》第十九条

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。