随着城市化进程的连年加速，埃及国内的人口流动近年来凸显的大城市聚集景象，仅首都开罗就容纳了全国近7800万人口的1/4，住房问题也因此逐渐成为了全社会广泛关注的热点话题。

开罗大学历史系一年级研究生赛义德来自港口城市亚历山大。他说，留在开罗意味着能够寻找到更多的就业机会，所以年轻人都会怀揣梦想来这里尝试。而且，随着全球气候变暖，很多港口城市和尼罗河三角洲低洼地带将可能面临因海平面上升而带来的土地减少问题，这也加速了人们向开罗的迁移。从埃及的人口年龄结构来看，目前29%的人已到适婚年龄，必然对住房存在刚性需求，而占到总人口50%的19岁以下人口也将在未来逐步构成住房需求的持续力量。

庞大的人口数量使开罗的住房问题变得十分紧张，而这种紧张并非仅仅源于房屋总量不足，而是更大程度地体现为房屋占有情况的贫富不均。三角洲集团地产经纪人萨利赫向记者介绍，在开罗市影响房屋价格的首要因素是地段，以公寓楼为例，同等高度、面积和装修标准的公寓，偏远地段同繁华地段每平方米的价格区间在750美元—8500美元之间。由于埃及实行土地私有政策，因此从理论上来说只要经济条件允许，就可以尽可能多地购买土地，并自行建造房屋。由于历史和社会等方面的原因，埃及国内当前的贫富差距仍较为悬殊，富裕阶层同低收入阶层在土地和房屋拥有量上也随之呈现出明显的两极分化现象。为平衡这种局面，埃及政府近年来不断调整房地产税收制度的相关细则，在向低收入者倾斜的总体原则下，力求通过房地产税制度使不同收入阶层的房屋实际占有量趋向平衡。

埃及住房部政策研究员尤素夫向记者介绍说，房地产税征收的对象为建筑和农业用地。按照规定，建筑类房产分为自用和出租，自用建筑类房产税为总价×80%×10%，于房屋交易时交付。出租建筑类房产税率为租金收入的20%—40%不等。同时，政府对建筑类房产征收治安税，该税项额度为房产总价×80%×20%。以上税种都由房地产所有者承担，埃及政府每10年对所有建筑和农业用地进行一次评估，根据评估结果研究是否调整相关税率。除国家规定的房地产税种外，各省市政府还可根据实际情况征收部分地方性税费，以开罗市为例，还对市内房产征收市政税(净租金的2.67%，由所有者负担)、使用费(总租金的4%，由使用者负担)和卫生费(总租金的2%，由使用者负担)等。

为减少低收入阶层的房地产税压力，埃及政府对1977年9月9日后建造的非豪华型住房建筑免收原始税和治安税。与此同时，从购房手续细节上遏制富裕阶层购买多套投资性住房的势头，如购房时需出具此前的住房状况证明，对已有房产者不再提供购房贷款，并且相应提高房地产征税额度和手续费，其中购买2套住房的原始税是1套的两倍，3套则在2套基础上再翻倍，以此类推。另外，由于土地私有，政府在调节住房分配时也从源头——土地层面入手，对拥有多套房产者在购买土地时实施高价政策，而对于建造首套自用住房所需的土地实施调节价。

不过，在实际征收环节中，埃及房地产税制度也面临着多年难以解决的问题。按照房地产税征收细则规定，征税对象应是全部完工的建筑，而对于全部完工的定义有十几项条目予以解读，如外墙装修完毕、房屋顶部封闭和大门正常开关等。因此，埃及相当一部分地产拥有者有意利用这一条款，在房屋建造过程中采取局部不完工的方式，如多层建筑的顶部故意不封顶、外墙装修只进行一半或者2/3、大门开关存在故障等，从而达到逃避交纳房产税的目的。对此，埃及住房部长艾哈迈德·迈格拉说，在实际操作过程中，房产拥有者出现建筑局部不完工的原因很难从客观上予以定性，不排除相当一部分人是为了逃避交纳房产税而故意为之，但也有部分人是因为资金不到位而不得已建建停停，也有人根据其家乡习惯，家里每出生一个孩子，就加盖一层住房。所以，为了提高房地产税的实际征收率，埃及政府近年来在进一步细化征收举措的同时，不断研究降低房地产税率的可行性，以从根本上减少房产拥有者对该税种的逃避心理和钻空子行为。