零售物业租金持续下滑

仲量联行日前发布第三季度市场报告，该报告提供的数据显示，尽管2009年第三季度写字楼需求开始出现稳步回升的迹象，但租金依旧下滑，整体市场空置率达到新的历史高位27．8％，其中，ＣＢＤ区域空置率更高达36．7％。

自从2008年三季度金融危机以来，北京写字楼的业主通过采取降低租金、租期减免、赠送装修等各种方式吸引客户。在此期间，约有147万平方米的写字楼进入市场，其中56％为优质甲级写字楼，而初见成效的政府经济激励政策、宽松的银行贷款给予了很多公司特别是国内公司业务扩张的机会，并使得这些扩张对于办公面积的租赁需求在本季度大量释放出来。2009年三季度，整体市场的净吸纳量达到139000平方米，是2008年三季度以来的最高值，并接近2008年二季度市场处于顶峰时的水平。国有企业，特别是大型国有金融机构的大面积扩张构成本季度吸纳量的主力，大约60％的本季度净吸纳面积都来自于国有金融机构的租赁需求。虽然跨国企业持续受到经济危机的影响，在本季度的租赁需求仍然明显弱于国内企业，但是跨国企业的需求正在逐渐回暖。

需求上升，并未带来租金的提高，相反，整体市场平均租金环比仍下滑2．9％，达人民币208元每平方米每月熏同比下降19．2％。租金下跌主要来自于新近落成写字楼的成交，甲级写字楼的租金本季度环比下跌更达3．9％，达到人民币228元每平方米每月。

虽然，市场需求的回暖快于预期，但由于跨国企业的需求恢复仍在进行中，整体经济形势还存在不明朗的情况，第四季度的净吸纳量是否能超过第三季度仍然有待考察。

本季度，在整体房地产市场需求迅速回暖的背景下，有实力的机构投资者加强了对于北京市场的投资力度。几宗位于核心商业区内长期处于烂尾或停工状态的高端物业被新的投资者整体收购或者获得了新的资金注入。这些项目在长期的停工期间一般均进行了多次的融资，在一些权益与产权方面存在或有的风险，因此新的投资方在资金实力、处理前期投资者利益及后期产品的重新定位与策划中都需要有很强的实力，才能控制好项目的后期开发。同时，也有几宗涉及写字楼的大宗购买交易成交，新兴的ＩＴ企业和有实力的能源类公司是写字楼自用投资的重要买家。