1、未取得《商品房预售许可证》的房屋是否可以预售

未取得《商品房预售许可证》，不得预售商品房。根据上述规定，商品房预售许可证是未来房屋销售的先决条件。也就是说，开发商取得销售许可证后，才能取得签订未来房屋销售合同的主体资格。因为商品房买卖合同和认购书都要求双方具有主体资格，作为买受人的消费者应当具有民事行为能力，作为出卖人的开发商应当具有销售资格，这样双方签订的合同才能认定为有效。没有预售许可证，开发商就不能销售商品房。（1）如果开发商故意隐瞒没有预售许可证的事实，购房者能得到什么补偿？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条，出卖人在订立商品房买卖合同时故意隐瞒无预售许可证或者提供虚假商品的，合同无效或者解除的，买受人可以要求返还已付的购房款和利息，并赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付价款一倍的赔偿责任。（2）无预售许可证销售商品房，合同无效后，出卖人能否要求买受人支付房屋使用费？

根据购房人是否善意购房，缴纳房屋使用费的标准不同。作为善意买受人，房屋使用费的数额应当按照双方约定的合同价款除以房屋设计使用年限，再乘以房屋实际使用年限作为返还标准确定。非善意买受人的，按照同一地区同类型房屋的市场租赁价格确定房屋使用费数额。二是如何取得商品房预售许可证，是房地产开发商将在建房屋预售给购房人，购房人向房地产开发商支付定金或房价的行为。房地产开发具有投资大、周期长、风险高的特点。为加快房地产融资，尽快收回开发建设资金，提高资金使用效率，实行滚动开发，房地产开发商普遍采用商品房预售的房地产交易形式。但是，商品房预售存在很大的风险和投机，容易损害购房者的合法利益。为规范商品房预售行为，加强商品房预售管理，保护购房人合法权益，《城市房地产管理法》明确规定了商品房预售许可制度。建设部《城市商品房预售管理办法》对房地产开发商取得《商品房预售许可证》的条件也作了具体规定。这些规定包括：

（1）房地产开发商已支付全部土地使用权出让金，即土地使用权证书。这是为了防止房地产开发商非法占用国有土地或集体土地进行房地产开发和交易，确保购房者购房后能够获得所购房屋的全部产权。（2）房地产开发企业应当持有《建设工程规划许可证》。房地产开发企业未取得《建设工程规划许可证》的，其建设项目可能不符合城市规划要求。严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设。（3）从提供预售的商品房来看，房地产开发商投入的开发建设资金占项目建设总投资的25%以上，建设进度和竣工交付日期已经确定。这一规定要求房地产开发商要确保房地产开发项目最终竣工，以免影响预售商品房购房者按合同购房的施工进度，同时也防止房地产开发商在土地上炒作牟取暴利。（4）房地产开发商应当向市、县人民政府房地产行政主管部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。此次调控也是为了规范房地产开发商的预售行为。市、县人民政府房地产行政主管部门在向房地产开发商颁发《商品房预售许可证》时，可以按照上述规定对房地产开发商的商品房预售资格进行审查。（5）为保障预售商品房购房人的合法权益，房地产开发商还应与购房人签订预售合同。当事人应当自合同签订之日起30日内，向房屋所在地县级以上人民政府房屋生长管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记。预售商品房交付使用后，买受人应当持有关证件到县级人民政府房地产管理部门办理产权登记。（6）对未办理商品房预售许可证、挪用商品房预售资金、按规定办理备案登记手续的房地产开发商，国家将予以处罚。房地产行政主管部门可以给予警告，责令停止预售，责令办理手续，吊销商品房预售许可证，并处罚款。（7）商品房预售所得用于相关项目建设。（8）商品房预售中，商品房预售人转让其购买的未完成预售商品房的问题，由国务院规定。