新买的商品房墙面出现裂缝、开发商承诺的内容在交房时未能兑现、小区规划出现变更，花园变成了停车场、对面又修了一栋楼、采光权受到损害……在市场上，不少购房者都遇到了这类似的问题。但当问题出现后，如何解决问题、如何确定损失的赔偿金额是大家最头疼的事情。近日，在西安举行的“2005国际房地产评估”上，成都市房地产评估协会举办了主题为《损害赔偿估价与社会正义》的论坛，就损害评估这一热门话题在国内首次展开探讨。

损害赔偿额公证办法

已经确定

当购房者遭遇到损害后，往往会和开发商产生纠纷甚至对簿公堂。可是，双方对损失的赔偿额却很难达成一致。据专业人士介绍，过去处理这类纠纷或案件，第一步是进行鉴定，由检测部门出具报告，认定损害事实。第二步，就是由纠纷当事双方协商赔偿金额。这时，就会出现“10倍现象”，通俗地讲就是购房者要求开发商赔偿10万元，而开发商只赔偿1万元，双方根本无法达成一致。

四川省高级人民法院研究室主任陈明国告诉记者，关于损失的计算，法院比较难把握。由于法官缺乏专业的知识，因此必须请专业的评估机构进行估价。现在，50％以上的案件涉及不动产损失的赔偿额都是通过评估来确定。

损害估价难、赔偿难

有望解决

如果你买了一套住宅，楼下本来是花园，可是交房后花园却变成了地面停车场，你认为这对你造成了怎样的损害呢？你知道应该向开发商要求多少赔偿吗？据专业人士介绍，在这类情况中，不仅购房者的居住品质降低，居住品质的降低其实也对购买的价格造成影响。通俗地讲，就是如果下面本就是停车场，那这套住宅当初也就卖不了那么高的价格。当购房者遭遇这些情况时，自己根本无法计算出遭遇损害后的损失额，通过专业机构进行损害评估来确定赔偿额是非常必要的。

虽然损害评估是量化损害赔偿额的手段，可是在目前的情况下，损害评估中的一些问题还存在争论。据注册房地产估价师王女士介绍，在损害评估中，一些问题目前还缺少明确的法律规定，业内也存在着争论。比如对房屋裂缝的损害评估，究竟是按照财产的减少还是按照恢复原装需要的费用来确定？又如房屋采光受到影响，目前有案例是按照被损害人每天开灯时间增长而多花费的电费进行赔偿，可是对被损害人精神和其他方面的损害如何评估？

不过，这样的问题在不久之后就将得到解决。北京杜鸣联合房地产评估有限公司董事长杜鸣告诉记者，针对质量问题所造成损失的估价难、赔偿难的问题，北京市即将制定出《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》。这一规程的核心，首先就将确定什么是房屋质量缺陷，进而将缺陷细分为可修复的质量缺陷和不可修复的质量缺陷。对于可修复的缺陷，将以修复费用为主导，再加上一些其他费用来确定损害额；而对于不可修复的缺陷或由于修复将造成其他影响的，则需要评估出有缺陷和无缺陷房屋的价值差额，以此来确定损害额。

新闻链接

成都市房地产评估协会成立于2002年10月，现有团体会员100家，个人会员500多人。协会在全国率先成立了房地产估价专家委员会以及制定《房地产估价专家委员会专家鉴定规则》，为房地产估价纠纷的调处、裁决提供专业鉴定意见。2003年，在深圳举行的“中国房地产估价师执业资格制度建立10周年座谈暨房地产估价学术研讨会”上，协会获得了“房地产估价行业贡献奖”。