随着农村城市化进程的加快,农村特别是城中村房屋买卖不断增多。农村房屋买卖合同是否有效,由于规定杂乱、理解各异,导致在司法实践中判决千差万别。笔者尝试对农村房屋买卖合同的法律效力作一探讨。
一、农村房屋买卖合同效力认定的冲突农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民,而购买方存在两种情况:一是集体经济组织内部成员,二是集体经济组织以外的人。村民将农村房屋出售给本村集体经济组织内部成员,认定买卖合同有效没有什么异议。农村房屋出售给集体经济组织以外的人即外村农民或城市居民,合同效力的认定,目前有两种截然相反的观点。一种观点认为农村房屋买卖合同无效。理由是:其一,根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定,农村宅基地属于农民集体经济组织所有,能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员,且一户只能享有一处。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人,将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让,这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化,违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。其二,《土地管理法》第63条规定:农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。如果农民的房屋允许自由买卖,就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了,实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设,因而为该规定所禁止。其三,1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。另一种观点认为农村房屋买卖合同有效。理由是:其一,1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第二项规定:社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后,宅基地的使用权即随之转移给房主,但宅基地的所有权仍归集体所有。这一规定,明确了农民拥有买卖房屋的权利,并且房屋买卖完成后,宅基地的使用权也随之转移。其二,最高法院〔1992〕民他字第8号批复认为:农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。
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农村房屋买卖的效力,宅基地房屋买卖合同能否有效浙江在线咨询 2023-07-14根据《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村村民一户只能申请一处宅基地,农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
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XX村村民之间农村房屋买卖协议的效力?福建在线咨询 2022-10-05可以买卖,但是你要在想申请一处宅基地那是不可能的。村委会是有着法律的依据的1998年《土地管理法》规定,农民出租、出卖房屋后,再申请宅基地的,不予批准。在对集体土地使用权用途作出限定——集体土地使用权不得用于非农业建设的同时,允许宅基地使用权人对地上建筑物进行出租、出卖的处分。
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在农村买了一套房子农村房屋买卖转卖后效力是怎样的上海在线咨询 2022-06-131、购房者主体资格合法农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有,因此购房人必须是该村民集体成员城市居民不具备购买农村房屋的主体资格 2、售房者的主体资格合格卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利对于共同共有的人员来说,其中的共有人一方若单方面处分房屋的,并不能使房屋买卖有效; 3、购房者应当符合申请宅基地的条件农村村民一户只能有一处宅基地,已有宅基地的村民不得再申请宅基地如果买
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农村房屋买卖合同溯及力,农村房屋可以买卖吗?青海在线咨询 2022-07-17农村集体土地上建的房子在本村村民间,符合如下条件可以买卖的。 《山东省宅基地管理办法》 第二十四条因买卖、继承、赠与房屋而发生宅基地使用权转移的,买房户、继承人、被赠与人符合本办法第十二条规定的条件之一的,可依法办理宅基地用地手续,不符合条件的,应按本办法第十八、十九条的有关规定处理。 第十二条符合下列条件之一的,可以申请使用宅基地: (一)农村村民因结婚等原因(包括男到女家落户),原有宅基地不能