一、法律规定

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

按照此规定，土地使用税应当由土地实际使用人缴纳。具体地讲：如果属于应税土地使用税的单位和个人出租土地的，那么应当由出租人缴纳土地使用税，如果是免税单位出租土地的，那么应当由承租人缴纳土地使用税。

但是需要注意一种特殊情况，即《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕56号)规定：在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的。由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

二、土地使用税必须缴纳

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

因此在征税范围内使用土地的单位和个人是土地使用税的纳税人。一般而言，以土地使用权证上的单位和个人为土地使用税的纳税人，如果土地权属未定，则以实际使用土地的单位和个人为土地使用税的纳税人，所以如果土地使用权的所有者(出租人)已交纳了土地使用税，那承租者就不用再交了。

如果出租人没交，那税务机关就有权向实际使用人(承租人)征收。

1、确定谁使用土地

有人不假思索地说：“出租土地，不也是一种使用土地的行为吗？利用出租这一方式赚钱“。千万不要想当然。出租方利用出租土地赚租金，承租方利用承租土地搞经营，同一块土地，难道就由两个人同时在使用吗？土地使用税政策，并没有直接定义什么叫“使用土地“。而按会计的理解，出租行为是“让渡财产使用权“的行为，即它是对土地使用权力的让渡行为，而非直接对土地的使用行为。正因为税法没有自己的“使用土地“定义，所以，与会计处理形不成差异。结论就出来了，税会无差异应该按会计的规则来，即出租土地行为，不是使用土地行为。进一步分析如下：承租方才是真正的使用土地、占有土地的人；出租方把土地使用权让渡给承租方，自己就无法再使用土地、占有土地了；承租方取得了土地使用权、土地占用权，他才是土地占用权人。《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(1988国税地字第15号)曾明确重申：“土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。“

2、确定谁拥有土地使用权

最简单的情况当然是，拥有《国有土地使用权证》，或者农村集体拥有集体土地的所有权和使用权。但是，如果通过租赁合同，把拥有的土地使用权在一定时期内让渡给了别人，谁拥有土地使用权呢？当然是承租方拥有土地使用权了。不要把合同不当回事。所以，关于土地出租过程中土地使用税纳税人的判定规则，政策是非常明确的。土地出租后，承租方拥有了土地使用权。当然是纳税人。但在实务中，许多企业、会计、地税机关、甚至专家对出租土地导致的土地使用税纳税人，是这样判定的：如果属于应税单位和个人出租土地的，那么应当由出租人缴纳土地使用税，如果是免税单位出租土地的，那么应当由承租人缴纳土地使用税。即：原则上以《国有土地使用权证》来判断。