一.房地产作为支柱产业的方针，推动投资快速增长

翰道地产以为，国家宏观政策对房地产市场起了至关重要的作用。国家政策倾斜一下，投资额度就大；而紧缩一下，投资幅度就有所下降。这体现了决大多数业内人士的观点：中国的房地产并非完全市场化，是实行双轨制的不完全的特殊市场形态。

1994-2003这10年间，全国房地产开发投资总额达49088.14亿元，以年平均17.04%的速度增长。其中，1995年出现高速发展，这是因为1992年住房公积金制度的全面推行，及1993年安居工程启动等一系列国家鼓励房地产业发展的宏观政策导致。1997年，随着房地产业作为国民经济支柱产业方针明确，房地产开发投资额不断攀升，除2002年增长速度稍有缓和外，其他年份一直保持高速增长。

1999-2001房地产开发投资占全社会固定资产投资中的比重从1994年的14.99%，提高到2003年的18.27%。1998-2003年，房地产开发投资占全社会固定资产投资中的比重的平均增长速度是7.6%。而2003、2004年的比重增额是递减，同比2004年2005年1-6个月房地产开发投资增额进一步减缓，但投资比重依然保持高亢。

2002年以来国家政府为实现国民经济软着陆，不断抑制全社会固定资产的投资，而2005年1-6月份房地产业投资虽然增幅放缓，但其比重并未随全社会固定资产投资的大势而同比下降，相反其投资比重却显著增加，显而易见，房地产的降温幅度远远小于其他支柱产业。

另外，2003年全国房地产投资突破1万亿元，比2002年增长29.7%，是1995年以来增加值最高的一年；2004年房地产投资依旧快速增长，新增房地产开发投资达28.1%。即便土地新政推出一年后的2005年一季度，其投资增长亦达到百分26.7%，虽然增幅比去年同期回落13.5%，但其增长势头依然强劲。由此可见，2004年的土地紧缩政策，对2005年房地产市场的投资抑制效果并不十分显著，社会购买的刚性需求依然旺盛。

翰道地产认为：2004年的土地政策意在消化历史沉积的房地产市场难题，它强调疏导，而不是遏制！

二.土地资源主导权，从开发商转移到政府

1998-2003年，土地开发总面积为85613.9万平方米，年平均增长20.5%；房地产开发企业累计购置土地总面积为129435.7万平方米，年平均增长33%；支付土地购置费6149亿元，年均增长42.6%。

从图中可以清晰看到，开发商土地购置面积的增量曲线，基本上高于开发总面积的曲线。这表明：开发商手上依然保有较大量的土地存量，这些土地存量并未进行开发。全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2000-2003年一直维持在60%到70%的水平，2004年该比值更降到49.37%。到2003年底累计差额达到4.38亿平方米。

2004年同比2003年的土地开发面积负增长为-10.95%，这是由于831政策出台后，超过2年未开发的土地被收回的政策得到了有力的执行。各地政府为配合国家的土地政策出台相应法规，强制开发商消化存量土地。比如上海出台的《上海市土地储备办法》中，明确规定有6类土地纳入储备范围：滩涂围垦成陆地并经验收合格的土地、计划转为经营性建设用地的原国有农用地、计划调整为经营性建设用地的原划拨国有土地、计划依法征用后实行出让的原农村集体所有土地、土地管理部门依法收回的闲置国有土地，以及市政府为实施长期规划需要储备的其他国有土地。

由于我国政府对土地资源的控制，迫使开发商开发存量土地。除2005年1-6月份商品房新开工面积增幅为10.9%，其中，4、5、6三月商品房新开工面积分别同比增长21.8%、7.7%、10.3%。这一数据充分说明房地产开发企业已经开始全面消化存量土地，国家土地政策得到基本落实。

因此，2005年的前7个月，土地开发面积增量线和土地购置面积增量线逐渐接近，开发商的土地存量减少；土地存量从开发商转移到国家，有利于国家进行有效的宏观调控，抑制房价的上涨。