近日，“广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税”的消息犹如一石激浪。联想此前，十六届三中全会上也曾明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”有关专家开始大胆预测，开征物业税，房价最高可能降四成！

物业税改变不合理房价结构

据专家介绍，所谓物业税又称财产税或地产税，“主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高”。物业税改革的基本框架是“将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税”。

不过，此事非同小可，到目前为止，物业税的税赋水平尚未确定。虽然开征物业税将对楼市产生重大影响，但有关它的种种分析与猜测，也仅仅是尚在业界敏感人士中谈论。

一位业内人士对记者说，由于目前购房人的房价里包含着50年到70年的土地出让金，购房时一次性缴纳是不合理的，因为这几十年中，土地可能会有很大的升值空间，开发商将几十年的土地出让金糅进房价，但到底糅进去多少，买房人拿到的产权证上并未说明，这对买房人显然不公平；另外，这对国家来说也是一大损失，等于提前透支了未来的土地升值的税金。而征收物业税，将几十年的土地出让金等税费按年缴纳，并由专门的评估机构每年评估土地市值，这样每年缴纳的物业税都是合理而透明的，开发商、买房人以及国家税务部门互不亏欠。

物业税能平抑房价吗？

总是说房价高，可就是降不下来，因为土地成本在那儿摆着呢。目前，我国实行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权，而其中大部分税费，用地者须一次性支付。据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。据某地产研究机构人士分析，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一，其余在剩余的69年中分别缴纳，下降了(70-1)／70＝98.57%，表现在房价中，成本就下降了50%×98.57%＝49.29%。考虑到需求提高导致发展商在经营中的其他因素，将其中的10%份额据为己有，也有39%以上的降低幅度。

房产炒家投资利润缩水

房地产是近年来投资的重要手段之一，为越来越多的人认可。有关人士指出，物业税改革的目的不是要专门打击炒楼行为，但物业税也会带来好处，一方面楼价下降后，房地产投资利润空间减小，炒楼的风险也将增大。另外，“初始房价下降后，老百姓购房的能力将增大，令房地产炒家知难而退”。

一位开发商担心地说：以“买房出租”作为投资的购房形式将会受到打击，因为在这种新的税收制度下，“买房出租”的利润会大大缩水，投资者会把资金转移到其他投资项目中，从而影响投资型物业的市场前景。而由此最受打击的是原本投资前景看好的那些项目，投资型买家本来可能会一下子买几套甚至十几套房，开征物业税，将让开发商痛失这部分“强劲买家”可能带来的大笔利润。

已购房该不该缴物业税？

已经买了的房子要不要缴物业税？怎么个缴法？这个问题是人们争议最大的焦点。中国税务学会理事杨卫华认为，作为对社会贫富差距的重要调节手段，物业税已经到了应该开征的时候。对于自用房屋，他建议采取一家人拥有第一套房屋免税、第二套房屋交税的方式征收。隆安律师事务所的秦兵律师认为，应该从每个家庭的第三套房开始征物业税，即夫妻俩各买一套免税房，再买房时就该交物业税了。他还认为，国家在制订新的税收政策时会充分考虑已购房屋人的利益，在新税法实施的5年内，会对旧有物业采取过渡措施。目前财税专家提出了几种解决方案，其中之一是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。新房税额的调整考虑土地出让金的因素，而旧房的税率暂时不含有土地出让金并入的因素。据某些业内人士估计，每年应缴物业税的税率大约在总房款的0.5%到1.2%之间。

开征物业税利弊存争论

记者在采访中发现，也有不少业内人士提出疑问：《物业法》还未出台，收取物业税的条件尚不具备，时机有待成熟。有的专家则进一步认为开征物业税可能会治标不治本，中国城市经济学会副会长刘维新就提出，房地产税制的改革，应该从税率、税金、税种、免税等范围全面考虑，而不仅是开征物业税，物业税解决不了房地产税制中存在的根本问题。

摘自《北京晨报》记者叶晴