一、小产权房买卖合同有效吗一直不交房怎么办
合法的小产权房,指拥有宅基地使用权证,取得规划许可、施工许可证,并办理了房屋产权证的村民自住房。需要注意的是,上面两起案件中涉及的小产权房,都属于合法的小产权房。
1、这类小产权房,具备合法的产权证明,法律规定可以在本集体经济组织成员之间转让。
2、对于向本集体经济组织成员之外的人员包括城镇居民出售的行为,尽管《土地管理法》等现行法规仍做出禁止性规定,但并不属于强制性效力规范,不能以此确认房屋买卖合同的效力。从目前司法实践来看,对小产权房买卖合同效力的认定主要适用意思自治、诚实信用。如确认此类合同无效,出卖方很可能在违规出卖房屋获得利益后,再基于土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效,使遵守诚实信用原则的买房者蒙受损失,从而损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。因此,合法的小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则,司法判决基本倾向于认定合同有效。例如:《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号)第二条第(三)项规定“《城市房地产管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范,而非效力性规范,未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定,应依法认定有效。
二、小产权房能买吗
所谓的小产权房,有时也叫“乡产权房”,指的是一些村集体组织或者开发商建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的,并由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。购买这些房子的人大多数是村集体经济组织以外的第三人。
那么,小产权房究竟能不能买呢?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。既然不能办这些手续,产权不完整,就可能会引发后续的一系列纠纷和问题,比如无法办理继承、无法对抗国家的征地和拆迁、无法办理抵押等。
当然,这并不是说小产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的。这些房屋可以在集体成员内部转让和置换,这是法律允许的。但这种情况并不是本文要讨论的,严格意义上来说,这种情况下的房屋,也不能叫小产权房。
三、房屋买卖合同需要注意哪些内容
1、必须确认房主真实身份
买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,该项问题更需引起客户的注意。
2、必须明确双方违约责任
因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象,需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权利对等。
3、必须标明付款过户时间
在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款时间,而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房产的过户时间。
4、必须注明费用交接时间
这是买方所应关注的房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键,同时如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。
5、必须学会使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
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小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理国家土地使用权证,无法获得国家认可的房屋产权证。 由于小产权房的建设用地为农村集体土地,因此无法按照国家规定进行交易,只能在农村内部进行流通。 由于小产权房无法办理正式的房屋产权证,因此存在较大... 更多>
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小产权房买卖合同有效吗小产权房买卖合同的效力湖北在线咨询 2021-11-22本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效。 我国法律明确规定,农村住宅,即所谓的小产权房,只能分配给村民,禁止出售给城市居民,但不禁止小产权房在同一集体组织成员之间转让和买卖。根据私法原则,法律可以不禁止。我国法律法规不禁止本集体成员之间的小产权房买卖。因此,只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力,签订小产权房买卖合同的意思是真实的,不违反法律或社会公共利益,一般认定小产权房买
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小产权房合同有效吗小产权房买卖合同有效吗吉林省在线咨询 2023-06-04物权和债权是两个不同的概念,合同可以产生债权。小产权房买卖合同具备了法律要求的形式和实质要件,就是有效的。买方有权要求卖方履行合同义务,如果因为政策等原因导致合同不能实际履行,那违约方要承担违约责任了。
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小产权房买卖买卖合同有效吗吉林省在线咨询 2022-08-231、严格来说小产权房属于不能对外交易的房屋,对外交易不受法律保护。购房人交付房款后得不到合法的房产,不能确定房屋的产权归属。因此,购房者购买的小产权房不能公开转让、抵押。遇到房屋拆迁情况的,也不能依法得到补偿。 2、小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,房屋交易就是产权的转移,产权转移又以办理登记过户手续为准,而小产权房没有房产证,无法办理登记过户手续,自然无法上市交易,当卖房人反悔并起诉
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小产权房签小产权房买卖合同有效吗江苏在线咨询 2022-01-01小产权房买卖合同有效。农村集体经济组织成员之间发生的小产权房买卖,视为有效;房屋出售给本乡以外人员的,经有关组织部门批准,视为有效;未经有关组织部门批准,将房屋出售给本乡以外人员的,视为无效。
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小产权房办理买卖合同有效吗浙江在线咨询 2022-12-03小产权房合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,例外的情况是:如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,只能在