某建筑公司在市区拥有办公楼一栋,建筑面积为10000平方米,除自用2000平方米作办公之用外,余下的8000平方米将整体出租给医院使用。建筑公司与医院就租金已达成一致,年租金为300万元。
这样,建筑公司缴纳的税金为:营业税=300万元×5%=15万元;房产税=300万元×12%=36万元。两项将缴税51万元。
经过筹划,决定现将8000平方米的办公楼租赁给某物业管理公司(建筑公司能够完全控制),租金为200万元。再由物业公司转租给医院,租金仍为300万元。
这样,建筑公司和物业公司缴纳的营业税总额没有发生变化:
1.建筑公司应交营业税=200万元×5%=10万元。
2.物业公司应交营业税=(300万元-200万元)×5%=5万元而建筑公司缴纳的房产税发生了变化:200万元×12%=24万元实际上建筑公司可以少交房产税:36万元-24万元=12万元。
根据《房产税暂行条例》第二条规定,房产税由产权所有人缴纳。再根据《成都市地税局关于房产税、土地使用税、耕地占用税、契税若干问题的解答》(成地税发[1994]第8号)规定,对转租房屋的转租人,应产权不属转租人,对转租人所得的租金收入,不应再征房产税。
根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)文件规定,从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
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