问:我打算今年结婚,眼下就开始要选择婚房了,选来选去
买二手房要注意哪些风险
问:我打算今年结婚,眼下就开始要选择婚房了,选来选去,觉得二手房比较适合我的实际情况。我听朋友说,买二手房的隐性风险不小。请问,我该注意哪些方面的风险?
江苏读者温庆田
答:首先,你要防范选择中介机构的风险。作为购房人,如果不通过中介机构,一般很难找到自己需要的合适房源。而一些不法的二手房中介机构会乘机设置以下圈套,坑害消费者,比如:不让购房者到欲购房屋内观察,有意隐瞒房屋质量问题;不向购房者如实介绍出售房屋所处地段的规划情况;没有如实介绍商品房的具体面积;与购房人玩弄文字游戏,签订不公平合同。
其次,要防范房屋价格风险。
价格问题是二手房交易中最大的问题。卖房人习惯于拿同地区商品房的房价来比较自己所售房屋价格,导致二手房价格与商品房价格差距不大;而买方由于考虑到自己所买的房屋是一个旧房,因此出价较低,从而导致双方价格相差悬殊,无法成交。
建议买卖双方参考以下因素,对标的房屋价格有一个清醒的认识:
1、房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期,按照理论折旧率,混合一等结构房屋折旧期限为50年,每年的折旧率2%。另外,旧房的套型落后、功能陈旧,这同新建商品房无法相比,相应房价也应适当调低。
2、环境因素。环境因素既有自然的,也有社会的;既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。
再次,要注意法律风险。
1、买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人,也未获得房屋所有权人的有效授权,作为买受方的个人支付能力不强或不诚实履约,使出卖人不能得到全部房款。
2、标的房屋所存在的风险。这方面的风险主要有:用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属存有争议;房屋为共有,出卖人未经共有权人同意;房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益;房屋已抵押,未经抵押权人书面同意转让的;已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;交易房屋存在质量问题。
3、交易手续方面的风险。房屋属于不动产范畴,其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关房产部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用,并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有当房屋交易手续齐全、合法时,登记机关才予以登记。
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