治理群租考验管理智慧

近90平方米的房子被分隔成了8间，最小的一间只有5平方米左右；房间的墙壁上乱七八糟地拉着电线，地上满是烟蒂这是上海中远两湾城一处群租房内的情形。

9月7日清晨7时，上海普陀区群租整治小组进入上海中远两湾城，对55套、近6000平方米的群租房进行突击整治。据介绍，这是沪上有史以来最大的一次整治群租房行动。有关部门计划，在11月前把该小区群租房全部清理完毕。

群租房供需两旺，闸北、浦东等区1/3以上小区存在群租现象

七八平方米的小房间里，一张低矮的单人床、一个简易衣橱、一只立于角落的旅行箱在上海东方城市花园二期，来自湖北的小可居住的便是一个典型的群租房。

这套住宅原是三室两厅，120平方米左右。现在已完全看不出原来的结构，除了两个卫生间外，其余空间被石膏板分隔成了9间小单间，分别出租给来自不同地方的年轻人。

25岁的小可半年前来到上海，目前月薪2000多元。她给记者算了一笔账：每月伙食费约五六百元，公交花费需二三百元，上班要注意形象，还得买一些必备的衣服和化妆品，加上手机费、基本生活用品消费等，每月支出最低也在千元以上。

所以，房租高了，我根本承担不起。小可租用的这间小房子月租金为550元，加上水电费用共约600元。

南码头房产办事处主任上官x告诉记者，仅东方城市花园二期内，就有253户住宅被分隔成群租房。有一套复式房，四房两厅两卫，建筑面积近400平方米，结果被分隔成22个小单间，均单独出租。

上海市消防部门对闸北区、浦东新区、闵行区、普陀区的一项调查发现，1/3以上的小区存在群租现象。普陀区中远两湾城里的群租房有520余户，共分割成3500余间，居住着3800余人。

用于群租的房子是怎么出现的呢？记者采访发现，这跟前一段时间上海火热的购房投资现象有关。由于房地产调控的关系，不少投资者改售为租，还出现了不少二房东。他们从投资者手上租下大批房子，然后分隔再出租给大量工资不高却有租房需求的外来人员，赚取其中的差价。

群租客增多，居民生活品质受影响

我们的生活品质明显受到群租的影响。不少业主抱怨说。

上海绿城小区所在的花木街道房产办事处主任孙晓给记者举了个例子：11层的小高层，一梯两户，每天电梯承载的也就20多户人家。只要其中有两户群租，电梯的承载量就可能翻番，而其运行费按建筑面积分摊，居民的利益显然受到损害。

另外，卫生、安全问题以及扰民问题，都引起不少纠纷。上海由由物业管理有限公司总经理姚时力说。

在中远两湾城四期，由于不满群租客到处扔垃圾，20多名保洁员辞职。原本每季度最多一两名保洁员辞职，如今一个月里就更换了三拨人。物业管理者十分无奈。

此外，群租房擅自改变建筑结构，使用非耐火材料随意分隔房间，入住人数大幅增加，火灾隐患明显增大。

小区物业开始对群租说不——2006年6月，上海绿城的一名二房东将承租的三室两厅房分割成10间出租，但在搬入10张床铺时，遭到了小区保安的阻拦。后来，二房东将物业告上法庭。今年6月，法院一审判决：对原告的诉请不予支持。这一判决其实是对物业制止群租行为的一种肯定，具有示范效应。

2006年9月，上海市区北端的北方佳苑楼盘第一个试点开展取缔非法群租行动。12月，上海出台第一个专门约束群租行为的地方规定——《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）》。该规定对出租房屋面积有了明确界定：居住房屋应以原规划设计的房间为最小单位，不分门进入的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租，一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均面积不得低于5平方米。这样，所有的群租房都是非法的。

今年出台的《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划（2007—2009年）》更是把群租作为管理的头条。最近，房地局再度下发通知，授予物业公司对房屋租赁备案的管理权限，对违反公约出租或转租的，业委会可书面责成业主或承租人立即终止租赁行为。

一些群租客与整治活动打起了游击

很有成效。上官雄这样评价辖区里整治群租的行动。据介绍，东方城市花园二期现在只剩下群租户94户，并都已签定了承诺书，9月底前应该都会撤出。

姚x力告诉记者，由于群租客通常都是按月交租金，他们在整治时特意以自然月为截止时间，尽可能地减少租客的租金损失。

然而，整治群租同样也遇到了阻力和争议。记者采访过程中，有不少人对群租的定义提出了质疑：难道朋友合租一间房，也在取缔的范围内吗？

群租客的去处也受到人们关注。群租客大多收入较低，整治之后，他们当中的很多人都表示，无力承受当地较高的房屋租金。还有人甚至跟整治行动打起了游击。

比如，上海绿城小区的群租明显减少了，但是附近的一个新楼盘内，群租客又开始聚集。

我觉得要把所有群租客都赶走，可能很难做到。我们希望通过整治，能够基本杜绝扰民现象。姚时力有点无奈。

低价租房需求客观存在，群租治理不应一味禁堵

整治群租必须疏堵结合。浦东新区房产管理署署长李x认为，由于低收入人员的大量存在，市场有低价租房的需求，所以政府部门不应当一味地禁堵。

她告诉记者，浦东正在进行有关探索，在劳动力密集的地区寻找废弃厂房，改建成员工宿舍。比如，金桥镇有个沪东造船厂，外来工人多。我们就找了一个闲置厂房，投入4600万元，改建成集体宿舍，如今1.1万平方米的建筑面积内可以安放近2200个床位，还计划配置文化和医疗中心。

据悉，相关部门正在制定《关于闲置非居住房屋临时改建宿舍的暂行规定》，待正式下发后，将集中审核一批闲置的非居住房屋，改建为宿舍，供低收入者租用。

上海市物业管理行业协会会长、高级经济师蔡x发认为，房价高企，低收入者的生存空间仍应有所保证。低收入者住房需求应纳入公共产品提供的范畴中。有关部门可通过盘活现有公房、收购二手房等途径，多渠道落实住房房源，让群租客也能安心在上海工作。