中交所交易简案：小陈通过中介从老王手中买了一套二手房，办理过户手续时才知道房子属于中交所，而卖房子的老王，不能提供原销售单位出具的房屋上市批准证明，也不能过户。无奈之下，小陈对老王和中介公司提起诉讼。日前，北京市海淀区人民法院审理了此案。1995年，老王从单位购买了蓟门里社区的一套住房，取得了房屋所有权证。2011年，老王通过一家房地产中介公司把房子卖了。经过房地产经纪公司的中介服务，老王终于与小陈签订了房屋买卖合同。小陈花了130万元买了房子，老王把房子给了小陈住。小陈还交了房地产中介费45600元。根据合同双方约定：自合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记；因出卖人原因，买受人未能在约定的时间或条件内取得房屋所有权证，逾期超过30日的，买受人有权解除合同，出卖人应支付总房价20%的违约金。2011年5月，双方到房管部门办理了产权过户手续。但由于该房屋属于中央交付用房，老王无法提供原销售单位出具的批准该房屋上市的证明，双方均未能办理过户手续。今年6月，老王为小陈出具了承诺书，承诺9月前完成房屋的上市手续。逾期不办理挂牌手续的，将全部购房款退还小陈，并赔偿违约金和中介费。但是，老王在房屋到期时仍未办理完房屋的挂牌手续，他也没有将房款退还给小陈。小陈将老王告上法庭，要求解除合同，并要求老王退还并赔偿26万元作为违约金。老王在开庭时表示，由于离开原单位十多年，他并不知道房子不能上市交易。他虽然不能为小陈办理过户手续，但可以与小陈办理房屋买卖公证，要求双方继续履行合同，不同意小陈的主张。同时，小陈还将房地产经纪公司起诉至法院，要求其退还中介服务费45600元。庭审中，房地产经纪公司称，该公司收取的服务费包括中介服务、代理贷款、代理评估等，均已完成，故不同意退还费用。法院经审理认为，小陈与老王签订的房屋买卖合同为有效合同。但在履行合同过程中，老王无法提供原销售单位出具的房屋上市批准证明，双方也无法办理房屋产权过户手续，导致小陈取得房屋所有权的目的落空房子。现在小陈要求解除合同，法院支持。合同解除后，老王应将130万元购房款退还小陈，小陈应将房屋退还老王。因为老王的原因，房屋不能转让，导致合同终止，老王作为出卖人，应当承担违约责任；小陈作为买受人，也应当尽到合理的注意义务，在签订合同前了解房屋产权的相关信息，并对房屋产权的相关信息不完全了解的，还应承担解除合同的责任。最后，法院判决老王赔偿小陈10万元作为违约金。对于该房地产经纪公司，法院认为，该公司中介服务促成的房屋买卖合同中销售的房屋是暂时不能上市交易的集中生产用房，因此中介服务合同的目的无法实现。作为专业的房地产经纪公司，在买卖双方签订合同前，公司应先核实房源和房屋性质，如发现原售房单位是北京市的中心单位，公司应告知买卖双方是否需要了解是否需要原售房单位同意该房屋上市，未履行合理的告知义务，致使买卖双方发生本次房屋买卖行为，给买卖双方造成损失的，对履行中介义务有重大过失的，应当退还收取的费用。法官指出：房屋买卖合同中涉及中央生产用房（即中央单位在京销售的公房）、房改房（按房改规定销售的公房）、集资房等福利性住房的，是买卖双方的真实意思表示，且不作为违反法律、行政法规强制性规定的，应当认定为有效，但合同能否继续履行，需要结合各种性质的住房专项政策审查。正常情况下，当所售房源为中心交房时，需要到中心交房办办理登记手续；当所售房屋为房改房时，如果是按成本价购买的，则不限售。一般来说，居住5年后，就可以依法进入市场了。在按规定缴纳土地使用权出让金或土地收益并缴纳相关税费后，房屋销售收入属于个人，如标准价购房单位保留一定产权的，限制交易；如果集资建设单位按经济适用房管理，交易不受限制。此外，如果销售单位与购房人就房屋挂牌交易有特别约定，也应遵守双方约定。因此，在二手房交易中，如果房屋属于福利房，买卖双方在签订合同前，首先要了解房屋的房源、性质以及房屋是否符合上市条件，以保证双方签订的合同顺利履行，避免签订合同后未能办理过户手续，给双方造成损失。北京资深房地产律师赵涛评论道：本案房屋买卖合同为有效合同。但在合同履行过程中，由于一方不能提供原销售单位出具的房屋上市批准证明，且双方不能办理房屋产权过户手续，无法达到取得房屋所有权的目的。对方当事人要求解除合同的，法院应当予以支持。合同终止后，双方应承担退货责任。（人民法院上报的中心产房评估分析）