房产存在被查封的障碍，房产不能办理过户，属于物权变动问题，不影响买卖合同的效力；

即如果买卖双方签订《房屋买卖合同》或《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定就是合法有效的合同。

房屋买卖不过户法院查封后悔迟

张春杰律师点评：房屋买卖不过户法院查封后悔迟

作者：郭小军2010－05－27172051

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近日，湖南省衡阳市中级人民法院执行裁判庭连续审理了两起因购买二手房，没有及时办理房屋过户登记手续而引发的纠纷。当房屋被法院依法查封时，不但让购房人的愿望落空，还可能给其造成巨大的经济损失。

2009年8月，张某与刘某签订了房屋买卖协议，约定张某以18万元的价格购买刘某位于太平小区一套面积为91平方米的住房。至同年11月，张某已先后四次向刘某付款共计16万元，约定余款2万元在房屋过户时付清。不料，刘某成为一起案件的被执行人，执行法院于2009年12月作出执行裁定，依法将该套房屋查封。张某认为该房屋是她已经购买了的，不应该查封，于是向法院提出执行异议，请求法院撤销查封裁定。

衡阳市中级人民法院审理后认为，买卖双方虽然签订了购房协议，支付了大部分的购房款，但双方没有办理该房屋的产权过户手续，张某也没有全部付清购房款并且实际占有该房屋，该房屋的产权所有人还是刘某。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定（被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。），法院最终认定，异议人证明的异议理由不成立，驳回其异议申请。

另一起案件的异议人段某和张某的遭遇一样，他以60万元的价格向刘某购买了4套住房，已经交付了55万元，也没有办理产权过户，现在房屋被法院依法查封，无法办理过户手续了。现在段某和张某肠子都悔青了，房屋将要被法院依法拍卖，而刘某也已经没有退款的能力，他们将承受巨大的经济损失。

来源：中国法院网衡阳频道

《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。