土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。

地使用权出让是指国家将土地使用权出让给公民或法人；出让是指将所有权的部分权能（占有、使用、收益）与所有权相分离而作为独立的财产权；土地使用权转让则是土地使用权在公民或法人之间的转移。转让有出售、交换、赠与、继承等方式。

综上所述，土地使用权及地上建筑物是一致的，两者不得分割，人们将土地使用权进行抵押的时候，上面的建筑物也一同抵押出去。土地使用权是重要的物权，持有土地使用权不能私下买卖，但是可以抵押、出租或者转让等。对于有闲置土地的企业来说，将其抵押出去拿到贷款是不错的选择。

土地使用权有偿转让和出让

上海市土地使用权有偿转让的主要依据是上海市人民政府1987年11月29日发布的《上海市土地使用权有偿转让办法》和国务院1990年5月26日颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

开发商须根据上述两个法规进行房地产经营、工业园区开发或其他经济活动。土地使用权有偿出让是指上海市人民政府将国家所有的土地，以指定的地块、年限、用途和其他条件，由土地使用权受让人支付土地使用权出让金和使用金后，供土地使用权受让人开发经营。土地使用权转让是指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权再转移的行为。

土地使用权有偿转让期间，所有权仍属国家，地下各类自然自然破产，以及埋藏物、隐藏物等不属有偿转让范围内。

中华人民共和国境内外的公司、企业、其它组织和个人除法律另有规定者外，均可依照出让、转让条例的规定取得土地使用权，进行土地开发经营。

土地使用权的最高使用年限：居住用地七十年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或其他用地五十年。出让期满，除出让合同另有规定或城市规划不允许外，受让人可申请续期。

土地使用权有偿出让的方式，目前有拍卖、招标、协议三种。

除出让合同另有规定外，受让人可以将土地使用权转让或抵押。土地使用权可以继承。

受让人是外商投资企业的外方投资者，不再执行《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》有关缴纳土地使用费的规定。

在取得土地使用权的地块上进行的各种经营活动，应按规定由项目经营人向上海市各有关主管部门办理申请、批准、工商登记和纳税登记等手续。

《土地管理法》第三条，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。