房地产信托指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。由于房地产的这种信托方式，能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已颁布实施的条件之下，其必将具有很强的生命力，一经推出，必然会受到各方的欢迎。

政策突破尚需时日房地产信托基金曙光初现

日前，香港方面传出消息，海外物业在香港上市的限制本月内有望取消。这一新规定为内地期待多时的房地产信托投资基金【REITs】提供了一条可行渠道。据了解，目前凯德置地、深国投等一些投资机构已在探询将中国内地的优质物业以REITs的方式拿到新加坡或者中国香港上市的可能性。与此同时已有可靠消息，全国工商联住宅产业商会运作的“廉租房REITs”进展乐观，目前，有关主管部门已经正面回应了该上报方案，原则上给予批准，进入实操的准备阶段，房地产信托基金有望破冰。

投资管理商跃跃欲试

近来，随着新加坡、香港对海外物业上市政策的调整，美邦全球投资集团、ARA资产管理公司、台湾富邦金控以及新加坡星展银行等投资公司都纷纷进入中国内地，不失时机地表达在中国内地建立REITs的兴趣。已经在上海、北京投资收购了大量优质物业的凯德置地最近正准备将其中国控股集团投资开发部从上海转到北京，集中做北京的投资业务。

星展银行总裁认为，REITs在中国内地有很大的发展潜力，投资管理商的机会很多。香港REITs市场会给内地物业上市带来长远的利好与便利，新加坡成熟的市场、完善的监管架构可为近期上市的物业争取到更快的审批。很显然，他希望在新的竞争对手面前，争取得到更大的市场空间。

新加坡腾飞集团早在1994年就进入上海、苏州、大连等城市投资房地产，对中国市场十分了解。该企业早年在新加坡便是从开发商成功变身做RE－ITs的。腾飞集团的CEO坦陈，该公司转型为房地产信托基金公司后，REITs业务使其通过原股本金获得了比原来大5倍的收益。显然，REITs是使腾飞规模迅速扩大的优质业务。面对中国内地广阔的市场，腾飞方面表示，他们只是在等待中国有关政策的出台。

台湾富邦金融控股股份有限公司首席经济学家丁予嘉表示，该机构十分看好有稳定租约的商业地产REITs，进入市场当然要选择最好的物业，目前RE－ITs在亚洲许多地区都发展得很充分，但新加坡、日本等地比较小，发展难以达到一定规模，而上海、北京等大城市

会是富邦金控的首选地，一旦政策放开，富邦会立即进入，这也是很多投资机构盯上中国内地楼市的原因。

国内的很多企业和资金机构实际上也早已看好房地产信托基金。2004年1月，全国工商联住宅产业商会启动的“精瑞基金”就是瞄准要在现有政策允许下，做一支标准的住宅产业投资基金。首创置业也在尝试以百家房企组成总额达200亿的房地产投资基金。金地集团也在酝酿成立基金管理公司，希望把业务扩大到产权投资、房产证券化上。

投资管理商跃跃欲试，但目前由于中国内地存在政策限制，还没有能够进行实操的标准的REITs。尽管全国工商联住宅产业商会的“廉租房REITs”有望在政策上获得政府的支持，成为房地产信托基金初现的曙光，但业内人士认为，如果该基金不是与廉租房挂钩，也不会获得相应的政策支持。因此，“廉租房REITs”获准上市虽然是一个突破，但这只是个案，并不能表明内地REITs获得了政府给予的政策空间。

政策瓶颈令REITs难于推进

富邦金控丁予嘉认为，内地市场对REITs的需求已经看得很明显，但现在内地没有真正的REITs，由于内地相关政策没有放开，REITs尚无法公开募集资金，一些机构以债权方式或私募方式在私下运作，但这是不合规、不合法的。内地出现这种现象主要原因是政策上存在瓶颈限制了市场发展，包括证券化的法律法规不健全，不动产的产权转移存在障碍，抵押环节存在风险。

腾飞集团一高管人士认为，新加坡的REITs市场只有3年时间，但到现在已超过了90亿新币的规模，市场已经很成熟。新加坡之所以能成为亚洲RE－ITs市场较为成熟的国家，与其政府在政策上的支持是分不开的。据介绍，在新加坡国会法案中明确了REITs的合法性。其政府还规定，REITs企业可免缴所得税，REITs的散户投资者也可获得减免所得税的优惠，个人可免交个税，公积金可以将其部分资产投资REITs。今年2月，新加坡还出台政策，将境外投资者的利扣降到10％。

相比之下，中国内地缺少物业产权过户到REITs里的税收优惠，另外，海外的REITs管理公司所得部分是采用税前分配方式，但目前国内的资产管理机构须

在税后分配。中国房地产的信托业务还不能在市场上流通，由于受200份额度的政策限制，市场规模也十分有限。同时，在市场流通环节上尚缺少资金退出机制。

另外，物业产权在过户到REITs的转让环节上，内地的法律存在明显的缺失，产权无法依据法律变更。按现有规定，通过抵押或证券化的不动产产权转移时，在产权登记机关只能以备案的形式体现。而这种方式下，业主的权益实际上无法得到法律的确认与保护。这种情况下，散户投资者的权益实际上没有得到真正保护。这是很多基金机构不敢在国内开展房地产信托业务的一个重要因素。

国内信托机构呼声强烈

除了如上法律环境和政策的局限，今年，国家外管局为防止国内资金抽逃到境外又做出规定，对内地到海外上市的REITs要通过报批，这项规定对内地专业机构的REITs在海外上市要求严格。目前，国内的优质物业及丰厚收益大多成为境外投资者的囊中之物。面对这样的市场，福建联华信托、北京国投等一批信托机构强烈呼吁，国内应对房地产信托法进行修改并出台“产业基金法”，给本土REITs上市予合法身份。以避免国内最有投资价值的物业及可观的收益多流失海外。

北京国投一位高层人士认为，本地化REITs融资成本最低，而且，它可使银行、信托机构、海外基金以及散户投资者各方全面受益，在培养REITs稳定市场的同时，也可给当前国内高额储蓄存款一个新的投资渠道，可以拯救国内的证券市场，减轻房地产投机炒作压力，带来多赢局面。目前有十几家信托公司为增强资金实力，希望联合起来做本地化REITs。他认为，如果允许在内地上市，只要政府推动，3年时间即可实现。

立法许可尚需时日

很显然，相关政策何时出台是各方关注的焦点。尽管海内外专业机构的呼声很强烈，但记者从银监会了解到，目前，监管机构并没有考虑就REITs出台相关法规政策。监管机构似乎更希望通过香港规范的REITs市场带动国内REITs的运作。专业人士认为，国内资本市场的政策普遍滞后，REITs是投资品种，而非信托产品，对其立法要涉及证券市场监管、税收、外汇监管等多方面，比较复杂，在没有完全摸清其风险前，政策很难放开。而且，REITs本土化将会使银行面临有力竞争，目前国内银行对开展此项业务缺少冲动。另外，在国内信托投资管理业务环境尚不成熟的情况下，有人担心本土REITs会成为一些机构圈钱的平台。

伟业资产管理公司老总张晓晋认为，规范的市场、规范的运作才能够有好的REITs产品，国内金融向国际接轨，需要借助国外成熟经验。对内地市场的政策没有3年－5年时间不太可能出台。但他表示，面对未来这一看得到的最有发展的投资机会，专业机构已经在收购优质物业，为市场开放作准备。