租房纠纷在市民生活、经营中很常见，这里为便于理解，假设出租人是方先生，即房东;承租人是成先生，即租房者;第三人是王先生。昨日，省高级人民法院发布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》，就未办产权证房屋出租、一房多租使用权归谁、优先购买权怎么行使、二房东转租行不行、租房装修权益界定、租赁合同解除等热点问题，统一了裁量标准。今后，房东把住房、商用房出租而产生的合同纠纷案件，都按这个规定执行;不过，按国家福利政策承租公有住房以及转租该住房产生的合同纠纷，不在此列。据了解，这是近10年来，我省关于城镇商用房、住房租赁问题出台的第一个系统性、规范性的专门文件。

A、优先购买权是有条件的

租房纠纷在市民生活、经营中很常见，这里为便于理解，假设出租人是方先生，即房东;承租人是成先生，即租房者;第三人是王先生。

租房的成先生看上了房东的房子，想买下来，在同等条件下，他就有这套房子的优先购买权。法官表示，如果房东擅自把房子卖掉，成先生可以要求房东赔偿损失。这里的同等条件，指的是同样价格、房款支付方式等。如果都是50万，成先生首付20万，王先生首付30万，那么，成先生除非首付加到30万，不然就不能满足这个同等条件，也就没了优先购买权。

值得一提的是，如果房东能证明他与王先生存在亲属关系或其他特殊的关系，这种关系是独有的，足以影响到房东以更优惠的价格、付款方式等来卖房，成先生同样没有优先购买权。

B、二房东私自转租牟利，没门

日常生活中，市民经常遇到租出的住房、商用房被转租的情况，产生的纠纷也较多。法官介绍说，根据最新出台的规定，如果租房子的成先生未经过房东同意，就把房子转租给王先生，自己当起了二房东，房东要求法院确认这种转租无效，是行不通的。但如果房东以此要求解除与成先生之间的租房合同，法院会支持。这时，大房东要二房东返还向王先生收的超额收益，法院应予支持。比如，房东1000元把房子租给成先生，成先生1300元租给王先生，一旦房东与成先生解除合同，那成先生多收的300元要归大房东所有。这里需要明确的是，除非房东同意，二房东不能通过转租牟利。

江苏省法院为房东房客量身定规矩

新华报业网-南京晨报2009-01-09

新华报业网讯受国际金融危机和国内经济发展形势变化的影响，法院审判工作面临着新的挑战，宏观经济环境变化引发的矛盾和纠纷在司法领域已有所反映。昨日，江苏省高级人民法院发布了相关司法应对措施，以有效化解经济形势变化所引发的矛盾纠纷。

记者了解到，此次江苏高院出台措施共计20条。其中明确提出，除了要妥善处理各类经济纠纷外，还要切实保障民生利益、努力维护社会和谐稳定，进一步完善保增长保民生保稳定的司法工作机制。

昨日，在江苏省高院新闻发布会上，同时出台了一系列与老百姓密切相关的司法指导意见，其中尤以房屋租赁、医患纠纷等热点问题最为引人关注。

租赁合同纠纷

相关措施：《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》，以下简称《租赁意见》

A：房客转租房屋赚差价房东有权讨要

500元租来的房子，然后再以800元的价格出租出去。如今，随着租房市场的火爆，不少人做起了二房东的生意，从而赚取其中的差价。这样一来，原房东岂不是吃亏了?不少人发出这样的疑问。《租赁意见》中对此则作出了明确的约定：如果承租人未经房东同意转租房屋的，房东有权要求解除与承租人之间的租赁合同。房东在解除房屋租赁合同的同时，有权要求承租人返还多收的这部分房租。

B：房客装修房屋难讨装潢费

房客在承租了商用房之后，一般都会根据自己所经营的项目对房屋进行装修，那么一旦合同到期，房客能不能要求房东补偿其装修损失呢?除非承租人装修房屋经过了出租人的同意，并且双方对装修费的补偿问题进行了约定，否则无权讨要赔偿。相关法律人士对该意见解读道。该《租赁意见》还称，未经过出租人同意，承租人对租赁的房屋进行装饰装修，房屋租赁合同到期后，无权要求出租人补偿装饰装修损失。

C：哪些情形房东可以要求解除租赁合同?

承租人有下列违约情形之一，出租人要求解除租赁合同的，人民法院应予支持：

1、未经出租人同意，将租赁房屋整体或者部分转租的;

2、未按照合同约定的用途使用租赁房屋，或未经出租人同意擅自改变房屋结构，在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的;

3、住宅用房承租人累计三个月未支付租金，经出租人催告后，在十五日内仍未支付的;

4、经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的;

5、法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。

D：哪些情形房客可以要求解除租赁合同?

1、未按照合同约定期限交付房屋，经承租人催告后，经营用房在两个月内仍未交付的，住宅用房在十五日内仍未交付的。

2、交付的房屋不符合约定的使用条件，无法使用或者严重影响经营的。

医患纠纷

相关措施：《江苏省高级人民法院、江苏省卫生厅关于进一步加强医患纠纷调处工作的意见》

医患纠纷应当由实施医疗行为的医疗机构和患者先行协商。经协商达成的协议，经当事人签字或盖章后，即具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除协议。医疗机构和患者就医患纠纷协商不成的，任何一方都可以请求当地卫生行政部门进行行政调解，或请求医患纠纷人民调解委员会进行调解，也可以直接向人民法院起诉。

批量诉讼

相关措施：《江苏省高级人民法院关于进一步做好因资金链断裂、投资者出走等经营异常行为引发批量诉讼的立案受理、管辖及诉讼保全工作的通知》

1、建立逐案汇报制度。全省各级法院在立案工作中发现因资金链断裂、投资者出走等经营异常行为引发批量诉讼的，应及时逐级上报省高级人民法院立案庭备案，并及时向当地党委汇报，同时要加强与当地政府部门的沟通协调，争取为案件审理工作创造有利条件。

2、建立集中指定管辖制度。因资金链断裂、投资者出走等经营异常行为引发的多起诉讼分属不同辖区人民法院管辖的，被诉企业所在地中级人民法院应及时报告省高级人民法院，由省高级人民法院依照级别管辖的规定集中指定被诉企业所在地中级人民法院或基层人民法院集中管辖。

3、灵活采取诉前保全或诉讼保全措施。全省各级法院在对上述案件采取诉前保全或诉讼保全措施时，应遵循既有利于保护债权人合法权益，又有利于保障企业正常经营活动的原则，分别不同情况，灵活采取诉前保全或诉讼保全措施：对确已无法正常经营的企业，要加大诉前保全和诉讼保全力度，防止企业资产进一步流失;对仍在正常经营的企业，应尽量采取查封固定资产、允许使用不得转移等方式进行诉前保全或诉讼保全，尽量避免影响企业正常经营。

4、被诉企业有到期债权的，有关法院应向被诉企业进行法律释明，积极协助被诉企业清收权。如果被诉企业提起诉讼的，有关法院要优先受理、优先保全、优先审理、优先执行。