一、农村土地征用补偿协议效力是如何确定的
土地征用补偿合同实质是行政合同,兼有行政和民事契约的特征。行政特征是指合同主体的一方是行政主体,行政机关与被征地村组和农民的地位明显不对等。契约特征是指土地征用合同仍是一种合同,以行政主体和相对人的合意为前提。
目前为学界所普遍接受的观点是,行政法与民法各有特殊性,不能任意援用民法规定,但民法中表现为一般法理,且行政法对该问题未作特殊规定的,则可以援用。
在行政合同中中援用民法规定,笔者认为主要是要约、承诺及合同效力等民法原理。
要使行政合同有效,则签定主体须有权限;合同系双方真实合意的结果;合同内容不违反法律或者公共利益,如一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的行政合同则应认定为无效合同。
因欺诈而行政合同无效的特点是:
1、欺诈一方有欺诈的故意,目的在于使对方陷入错误认识而进行合同行为;
2、欺诈一方有欺诈的行为,包括积极地捏造虚假情况、歪曲真实情况和消极地隐瞒真实情况。
3、受欺诈一方因欺诈行为而陷入了错误认识,并基于这种错误认识而进行了合同行为,即欺诈行为与受欺诈而为的合同行为之间存在因果关系。
二、签订征地补偿协议的程序是什么
土地征收应当严格按照法律程序签订征地补偿协议,具体程序为:
1、市、县国土资源局在被征用土地所在地的村范围内发布征地通告,告知被征用土地的村集体经济组织和村民:征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。
2、市、县国土资源局会同被征地所在地的乡镇政府就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见,有不同意见的应记录在案,根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。
村委会或村民对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的,市、县国土资源局或被征地所在的乡镇政府,应告知被征地相对人有权提出听证申请,并依法组织听证。
3、市、县国土资源局会同被征用土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积,地上附着物种类、数量、规格等,并现场填制调查表一式三份,由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。
4、被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当就协议主要内容按照村民大会或者村民代表大会议事程序等民主程序作出决议。
村委会作为被征收主体的,签订协议后,农村集体经济组织或者村民委员会应当向农村村民公示征地补偿安置协议。
三、签订征地拆迁补偿协议需要注意什么
1、审查签订合同的主体是否合法
和我们签订拆迁协议的一定要是拆迁人,具有法人资格,否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。比如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构,是不具备法人的主体资格的,拆迁一结束就撤了,找都找不着,更不要说以后履行的问题了。
合同的主要条款内容要明确很多被拆迁人都是第一次经历拆迁,在合同细节应当怎么约定没有经验,经常签订的合同内容不明确,导致以后的履行的过程中存在麻烦。拆迁协议里比较重要必须明确的内容有:
(1)补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细,如果存在厂房出租的情况,这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要,这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。
(2)补偿款的支付时间及支付方式。
(3)安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质,因为地理位置决定了土地的区位价值,土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值,如果双方在合同中没有明确的约定,在实际履行中很容易产生纠纷。
(4)如果签订补充协议,补偿协议上的内容必须合法,与主合同条款不冲突,如果对主合同有重大改动,须明确约定以补偿协议约定为准。
2、约定违约责任
一般来说,拆迁人答应的补偿条件,尤其是落实到合同条款的补偿条件,基本上都能实现,但是什么事情都是有万一的,我们在签订合同的时候,也应该为可能出现的“万一”提前防备,那就是明确约定违约责任,从另外一个角度来说,也是从合同条款的角度去督促拆迁人今早的履行合同。
3、明确约定合同履行的程序
很多拆迁项目都要求合同签订后马上腾退房屋,在交房后支付拆迁补偿款,有的项目甚至是要求先腾退房屋,然后才把拆迁补偿合同交给被拆迁企业和支付拆迁补偿款。后一种合同的履行程序是有很大的隐患的。
曾经有一企业遇到的就是这种情况。这家企业和政府关于所有的补偿条件都已经谈妥了,企业也在拆迁补偿协议上签字了,但是政府以补偿协议需要上级审批但项目等不及为由,要求企业先行拆迁设备和厂房,并保证待上级批准后会将拆迁补偿款和合同一起给企业。
企业拆除设备后,政府却告知,项目规划有所变动,暂时用不着企业这块地了。因为没有拆迁补偿协议的保护,企业自行拆除设备的损失经过几年的交涉,不仅得不到解决,甚至至今连明确的赔偿数额也确定不下来。
4、审查拆迁补偿合同是否对我们有不利的因素,有不公平的条款
-
农村土地征用补偿协议效力怎么确定
93人看过
-
农村土地征用协议如何写?
284人看过
-
如何确定农村土地征收补偿标准
161人看过
-
农村征地补偿用地标准如何确定
211人看过
-
农村土地征用要如何补偿
208人看过
-
农村土地征用要如何补偿
328人看过
土地征用是指国家为了社会公共利益的需要,按照法律规定的程序和标准,强制性地取得农村集体经济组织土地使用权并给予补偿的行为。 土地征用的目的通常是为了进行公共建设,如城市扩张、基础设施建设、国家重大项目建设等。在土地征用的过程中,需要遵循法律... 更多>
-
农村征用土地补偿标准如何确定的?宁夏在线咨询 2022-11-041、法律没有规定统一的补偿标准。各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。征地补偿主要包括土地补偿费、安置补助费、和青苗补偿费。 2、土地征收制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素。
-
农村土地征用补偿标准如何确定?江苏在线咨询 2023-01-121、农村土地征收补偿标准不是统一规定的,征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。 2、制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,并至少每三年调整或者重新公布一次。
-
农村土地占用补偿如何确定天津在线咨询 2021-12-23计算标准如下:1、根据国家规定的价格政策,按土地征用前三年平均年产值的六倍计算.根据土地年产值的五倍,征用鱼塘、莲藕塘、养殖场、果园、竹园、林地等土地.根据土地年产值的三倍,征用柴山、滩地、池塘、芦苇值的三倍计算.征用宅基地按相邻耕地的补偿标准计算.青苗补偿费按一季农作物的产值计算。
-
农村土地征用补偿是如何规定的贵州在线咨询 2022-04-12针对耕地。按照土地管理法的规定,政府征用或征收有集体土地的,必须支付有关补偿费用,具体包括三大块:土地补偿费、安置费、青苗补偿费。后两项发到居民手中。 征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,
-
农村土地征收补偿标准是如何确定的甘肃在线咨询 2022-06-23农村土地征收补偿标准不是国家统一规定的,征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,并至少每三年调整或者重新公布一次。