栏目关注：房屋未过户买卖协议有效吗？小产权房能买吗？合同有效吗？农村房屋宅基地可以买卖吗？

房产律师靳双权为您解答：

案情简介：遗产房屋拆迁引纠纷

南宁市原新阳路×号房屋为五原告共同继承卢××遗产所得，1994年被列入新阳路旧区拆迁改建范围。原拆迁人南宁市江南房地产开发公司取得该旧区改建项目，由于五原告与原拆迁人对该房屋拆迁补偿安置问题无法达成协议，经原拆迁人申请，原南宁市建设局于1997年6月作出《城市房屋拆迁纠纷裁决书》，对五原告非住宅商铺的补偿安置维持了原拆迁人提出的安排在新建商住楼一层商场东侧1号商铺的方案，双方对裁决均无异议。原拆迁人于1997年9月将该旧区改建项目转让给本案一审被告房地产公司。房地产公司接手后，发现原设计改建的商住楼和住宅楼与南宁市第一职业高中南门通道用地存在冲突，未设计人防地下室。经南宁市政府相关部门批准，房地产公司对商住楼和住宅楼的总体平面规划作了调整并修改了设计图，商住楼和住宅楼均增设了地下室，由此造成了房屋拆迁裁决确定补偿安置给五原告的商铺位置虽未变动，但因该商铺位于通往商住楼地下室出入口3米宽的通道斜坡拐角处，一层商场地面与通道地面落差约1米而无法在原定东侧1号处开设门面的情形。商住楼一层商场于2000年1月开始交付使用，由于五原告不同意接受房地产公司交付该处铺位，亦不接受房地产公司在裙楼中另行补偿安置商铺的建议，在双方协商不成的情况下，五原告曾提起行政诉讼将南宁市建委诉至法院，但被法院驳回起诉。后五原告对房地产公司提起了本案民事诉讼。

审理结果：法院驳回原告诉讼请求

一审法院认为：就原、被告之间的纠纷，原南宁市建设局已作出裁决，且裁决书已发生法律效力。现原、被告就裁决书中裁决安置的铺面、杂物房交付问题及铺面的位置发生争议，应申请行政部门解决，而不能通过民事诉讼程序处理，原告的诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，遂裁定驳回五原告的起诉。

律师说法：如何解决房屋拆迁纠纷

1、本案双方当事人因房屋拆迁所引发的补偿纠纷，已有生效的行政裁决书明确双方的权利义务关系，目前只是如何履行行政裁决书的事宜，而不需要另行提起民事诉讼，再次明确双方的权利义务关系。如果一方不履行行政裁决，对方不是申请强制执行而是另行提起民事诉讼，那么国家设立房屋拆迁补偿纠纷行政裁决前置的程序制度，将毫无法律意义，大量的拆迁补偿纠纷案件将涌进人民法院，人民法院将不堪重负。

2、作出《城市房屋拆迁纠纷裁决书》，对各方当事人之间的纠纷进行裁决，该裁决本身是由原南宁市建设局作出的具体行政行为，其本身即与法院生效判决、调解一样具有国家强制执行力，并不需要再通过民事诉讼程序赋予其强制执行力。

3、根据《行政诉讼法》第六十六条“公民、法人或者其他组织对具体行政行为在法定期限内不提起诉讼又不履行的，行政机关可以申请人民法院强制执行，或者依法强制执行”的规定，决定是否强制执行、怎样执行、不执行《城市房屋拆迁纠纷裁决书》会产生什么违法责任的权力均在于行政机关即市建设局，而不是行政相对人陈×，卢×等五人，在市建设局未向法院申请强制执行之前，法院无权主动以司法执行权代替行政强制执行权，无权以司法审判权干扰或取替行政机关的强制执行权。

4、最高院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二条：“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理”的规定，则明确了经过行政机关裁决的拆迁补偿纠纷，应通过行政案件的程序解决纠纷，未经过行政机关裁决的拆迁补偿纠纷，可以通过民事案件的程序处理，从而避免了行政裁决权与民事司法审判权之间发生冲突。

5、民事判决是不能维持、变更具体行政行为的，具体行政行为也不需要通过民事诉讼来获取强制执行力，如果本案民事判决更改了行政裁决的内容，则开创了民事判决撤销、变更行政行为的先例，如果本案民事判决维持行政裁决的内容，同样亦开创了民事判决维持行政行为的先例，在任何一个法制国家里，对于一起民事纠纷绝不应同时出现两个生效的法律文件同时存在。

从以上来看，遇到房产纠纷要妥善解决也是比较复杂的。当事人如果自己不能有效避免损失，可以及时向专业房产纠纷律师求助或者请律师代理。