拆迁评估的流程主要包括八个阶段。
第一个程序是前期洽谈、现场勘察。
比如有一个拆迁工程需要评估公司做,或者是招标,或者是直接委托评估机构。首先要了解大概状况,包括去现场初步勘察,了解评估范围、对象等。
第二个阶段是签订评估合同,然后制定工作计划。
如果某评估公司要参与此次房屋拆迁,需要谈一下收费的问题,评估收费国家有指导性标准,同时参考市场情况商讨。委托双方签订评估委托合同。
第三个程序是外业入户评估。
外业阶段,评估机构需要到现场逐户进行评估。
第四个程序是内业结算。
外业评估之后需要把这些数据进行输机,按照公式进行测算。
第五个步骤是出具正式评估报告。
第六个步骤送达报告。送到拆迁户手中。
第七个是动迁解释。
第八个是把报告归档。即项目结案,有关的资料结案。
这个里面比较难的,一个是入户评估,一个是动迁解释。这两个工作比较难。因为入户,首先老百姓对拆迁这个事是否认可。另外是动迁解释。实际上评估公司并不是像一些人理解的那样,简单地出几份报告就可以了。评估公司在这个拆迁工作中,要等到拆迁户全搬迁走了,工作才算完成。因为动迁现场中,有的是涉及到报告有一些问题,有一些是拆迁双方需要调整补偿价格,通过报告来体现这种调整,这其中比较复杂。再比如说,有一些违章建筑算不算的问题,如果不算的话,补偿价格比较低,老百姓不走。如果算的话,可能老百姓就能够接受这个价格。但如果严格按照法律法规,违章建筑不应补偿。
一般的房产评估项目,看资产量的大小,就算一个星期出评估结果,评估结果还要经过一审、二审、三审,和最终定稿,出具评估报告,但是政府办事效率就低了。评估报告出具时间大约在10-20天左右。
房产评估流程
(一)明确估价对象的基本事项,包括:
(1)弄清估价对象的实际情况,如对土地应该明确它的地籍所辖范围及其地籍号,还有其所坐落的位置、用途、面积、形状等;对房屋,就需要明确其坐落的位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等。
(2)弄清估价对象的权利状态,如完全产权、设定有其他某项权利的不完全产权等等都必须明确。
(3)弄清估价对象价值范围,如单纯的评估土地所有的价值,或者单纯评估房屋的价值,或评估一幢房屋中的某个部位等等,都必须明确。
(4)弄清估价目的,由于同一房地产出于不同的估价目的,其估价结果往往不同。所以,必须明确委托估价人请求估价的目的是什么,以区分不同性质的估价。
(5)弄清估价时点,某房地产的估价结果,是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此,必须明确估价时点,如果不确定估价时点,房地产估价是没有意义的。
(6)弄清估价报告交付的日期,交付估价报告的日期一般由委托估价方提出,也可由委托估价方和受理估价方协商确定,一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。
(二)拟定估价作业方案
主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排,包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排,以便于控制进度及协调合作。
(三)搜集估价所需资料
(四)由于估价对象和所采取的估价方法的不同,房地产估价所需的资料也不同。一般来说,所搜集的估价资料包括:(1)产权资料(2)房屋建筑资料(3)市场交易资料(4)土地资料(5)法律和规划资料。
(五)实地查勘估价对象
(六)实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实,从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。
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