土地使用权抵押应当进行地价评估，并由抵押人和抵押权人签订抵押合同。地价评估收费标准按国家有关规定执行。

（1）以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押权人进行地价评估或由具有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

（2）以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

（3）乡（镇）村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金数额。然后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

（4）以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部门确认后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

抵押出让土地使用权的，抵押权终止期限不得超过土地使用权出让终止期限。

一、土地抵押合同范本

土地使用权抵押合同应当载明下列主要内容。

1、抵押人和抵押权人的名称或个人姓名、住址等。

2、被担保的债权的种类、数额。

3、债务人履行债务的期限或抵押期限。由于抵押人享有有限期的土地使用权，因此土地使用权抵押年限，不得超过原出让合同确定的年限；债务人履行主合同中债务的期限，决定着抵押权人行使抵押权的日期，只有在债务人到期未能履行债务时，抵押权人才有权依法处分抵押财产，实现抵押权。

4、抵押物的基本情况，即用于使用权抵押的土地的位置、面积等。抵押物状况关系到抵押的目的能否实现，所以有关抵押物的基本情况必须在抵押合同中载明。

5、抵押权担保范围。

6、抵押权灭失的条件。

7、抵押人和抵押权人的权利、义务及其他约定事项。

8、违约责任及争议解决方式。

9、抵押合同订立的时间与地点。

二、土地抵押合同的特征有哪些

1、为民事合同。双方当事人为平等的民事法律主体，应遵循平等、自愿、有偿的原则。

2、为从属合同。是依据所担保的债权、债务关系而设定的从属合同，以为之担保的债务合同的有效存在为前提。

3、合同主体特定。抵押权人是债权人，抵押人只能是债务人。

4、为要式法律行为。必须签订书面合同，并依法登记，才有法律效力。