【问题1】

购房者购买一套称心如意的房子后，发现购买的房屋存在质量问题。房屋出现哪些质量问题后，购房人可以请求解除合同并索赔?

【律师解答】

按照现行法律规定房屋的买受人购买的房屋出现下列两种情况，购房人可以请求解除合同并索赔：

1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格;

2、因房屋质量问题严重影响正常居住使用。

【问题2】

购房人张某购置一套房屋后发现主卧室墙面大面积漏水。张某为了不耽误婚期，对房屋拍照后，便自行请人对房屋进行维修，再装修。之后向法院起诉，要求开发商赔偿其房屋维修费。张某的做法是否正确?法院是否支持张某的诉讼请求?为什么?

【律师解答】

张某的做法值得商榷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。所以根据上述规定，张某购买的房屋如果在保修期内出现房屋漏水的情况后，应当通知开发商进行修复。在开发商拒绝修复或拖延修复的情况下，对漏水部位进行拍照确认并同时提请公证机关或物业公司对该情况进行确认后再进行修复。否则，张某的损失可能不会得到法院的支持。因为不在装修前进行客观全面的取证，无法证明是开发商的交付前就存在的还是装修过程中造成的漏水。

【问题3】

房屋出现质量问题后，购房人认为房屋质量不合格，购房人应该如何申请鉴定、保存和搜集证据?

【律师解答】

房屋出现质量问题后，购房人要及时提请公证机关或物业公司或其他第三方对该情况进行确认。要及时寻找有专业资质的鉴定机构进行鉴定，即便单方申请的鉴定其鉴定结果可能法院不会采信，但该鉴定报告对证明房屋的质量问题是一份很有利的证据。

【问题4】

一年后，张某的房屋因地面下沉，需要将地面全部打开，用打夯机夯实后，再做地面。张某能否要求退房?我国对退房有何规定?

【律师解答】

张某的房屋因地面下沉严重影响正常居住使用的情况下，张某可以要求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

【问题5】

张某提出退房时候，能否要求因房价上涨因素而产生的房屋差价提出赔偿?

【律师解答】

按照现行法律规定，如果退房的房屋，法院一般判决开发商退还房款及相应的银行贷款利息。不支持房屋差价损失。律师认为因房屋质量问题严重影响正常居住使用，张某请求解除合同，可以要求开发商补齐房屋重置差价。关于这一方面现阶段已经有了相关的法院判例。

【问题6】

购房者在验收房屋时候要注意哪些问题?

【律师解答】房屋验收因为涉及到一些建筑、水电安装等专业性问题，相比于开发商购房者无论在经验还是能力方面略显劣势。律师建议验收时可聘请专业的验房机构对房屋进行验收，同时对出现的问题要及时在入住验收表等等相关文件进行记录做好证据的保留工作。结合该问题，律师认为，购房者在出现屋面漏雨、墙面脱落、地基下沉等质量问题时，首先要注意证据的保留，并及时聘请房屋质量方面的专业机构对出现的问题进行评估。购房者对出现的房屋质量方面的法律问题及时向专业律师进行咨询。如果是一般的质量问题要及时通知开发商进行维修，尽量不要通过诉讼解决，不仅浪费时间、金钱，反而不利于问题的解决。