专家称土地招标方式对调控房价作用有限

■本报记者王小霞

土地招拍挂制度改革目前正成为社会各界关注的焦点。国土资源部日前对外公布，将在全国进行土地招拍挂制度改革试点。4月6日，有媒体报道上海莘庄地块将采取招标形式，在这一出让形式中，报价将只占30%的因素。据了解，这是上海多年来价高者得土地出让方式的第一次转变。而随着这一消息的发布，当天股市中的地产股更是应声而跌。

上海莘庄地块采用招标方式出让，其实就是针对地价过高的现象，在土地招拍挂上做出的新选择。中国房地产研究会副会长顾云昌在接受中国经济时报记者采访时表示，在目前地王频出的情况下，换一种方式出让土地，不失为一种新选择。

顾云昌说，采用招标形式，报价只占其中30%的因素，主要是看开发商的综合实力。其中技术因素非常重要，例如规划方案做得好不好、资金实力够不够、社会影响好不好等各种因素加在一起评审后再决定土地给谁。这就表明评分标准不是根据价高者得的规则，而是由专家评审团综合评审后投票决定。专家也不是常任，而是从专家库里随机抽选，这样做是为了避免权力寻租现象。

其实招标并非新的土地出让方式，只是操作起来比较麻烦，所以很少为政府采用。顾云昌告诉本报记者，在现在的土地出让形式中，有招标、拍卖、挂牌三种方式，政府为了简单化，很多时候几乎都采用拍卖方式。拍卖现场大家情绪都很亢奋，经过几十轮甚至上百轮竞价后，往往就会产生天价地王。最主要的是，地方政府卖地生财，当然也希望地价越高越好。因此，拍卖成为三种土地出让方式中最受政府青睐的一种。

虽然上海莘庄地块中报价只占30%因素的招标出让方式犹如给火热的土地市场泼了一盆凉水，但不少业内人士却并不看好其调控市场的作用。

一位不愿意透露姓名的地产商告诉本报记者，招标方式并不能完全避免暗箱操作的可能，在这种情况下，开发商之间的竞争并不完全公平，大家不一定都在同一个起跑线上。

而且，通过招标方式并不能真正从根本上降低房价。中国人民大学土地管理系教授严金明在接受本报记者采访时表示，如果一块土地采取拍卖方式，其市场楼面价大约为2万元/平方米，而在招标时可能只需要1万元/平方米。地价是低了，但开发商在将来卖房子时，会不会把低地价节省下来的钱以优惠的价格回馈给购房人呢?如果开发商届时还是按区域市场价格销售，那么，这种招标出让方式只是帮助开发商增加了更大的利润空间，对普通购房者并没有任何实惠。

地价高、房价疯狂上涨，的确需要尽快进行调整，但要找到真正原因，从根本上解决问题。顾云昌认为，地价高的根本原因是供求失衡，现在土地市场供不应求，土地供应信息不透明，在这种情况下土地市场必定竞争激烈。

严金明说，调控地价是为了调控房价，让老百姓买得起房。所以，政府首先应该加大供应量，供应量大了，需求得到一定满足，价格自然会降下来。同时，政府要进一步公开供给信息，建议采取滚动公开模式，也就是1+4模式，4指4年内总的供应量，1指今年这一年供应量的具体位置。1年定位、4年定量。

第二，土地供应后是否形成有效的市场供给，政府要加大督查力度。目前看来，很多土地都是供而不开。这一方面是因为开发商囤地造成的，希望政府能加大打击力度，让市场上很多正在晒太阳的土地能形成有效供应。另一方面，政府批地后，在拆迁、生地变成熟地方面做得不到位，致使一些土地无法开工建设。由此来看，解决目前地价过高的问题，政府需要一手抓供地，一手打击囤地行为。

严金明告诉记者，其实政府是有能力、有手段来调控地价和房价的，关键是怎么去调控，用什么力度去调控。