业主逾期交房有何法律风险？

业主逾期收房也应有正当理由，否则应承担责任。经专业房屋检查员检查，发现房屋有问题的，接管人可以不予验收。但买受人无正当理由的，不接受房屋期间可能发生的房屋风险应由买受人自行承担。比如，房屋因外力造成的损失、期间的违约责任以及开发商解除合同等。商品房买受人可以解除合同的情形很多。以下是买方享有的法定解除权。只要开发商的行为符合解除条件，买受人就可以行使解除权，这对房地产开发商、保障消费者利益、规范开发是一种沉重的约束，这是立法者和司法解释者的共同含义。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）等有关法律法规的有关规定，商品房买受人有下列情形之一的，可以与房地产开发商行使解除和终止买卖合同的权利：（一）房屋主体质量不合格的，买受人可以请求解除合同。《解释》第十二条规定，“房屋主体结构不合格不能交付使用的，或者房屋交付使用后，房屋主体结构经核实不合格，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应予支持。”房屋主体结构质量不合格的，买受人可以解除合同并要求赔偿损失。（2）如果拆迁人将房屋出售给第三方，被拆迁人可以要求拆迁人终止安置协议。根据《解释》第七条，被拆迁人要求终止安置协议的，按照《解释》第八条的规定办理，表明被拆迁人有权终止安置协议。但这种安置协议必须满足两个条件：一是在内容上，双方必须按照权属交换的形式签订安置协议；二是补偿安置房屋在安置协议中有明确的位置和使用协议。此外，拆迁人必须将房屋出售给第三人。

（3）如果开发商出售商品房并抵押同一房屋，买方可以要求终止合同。《解释》第八条规定，“商品房买卖合同订立后，出卖人将房屋抵押给第三人”，“商品房买卖合同目的不能实现，买受人不能取得房屋的，买受人可以请求解除合同”。在这种情况下，买受人还可以要求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并要求出卖人解除合同承担不超过已付房价一倍的赔偿责任。但在这种情况下，一个重要的制约因素是，它只能在合同目的无法实现时适用。（4）如果开发商将同一房屋出售给两个以上的消费者，购房者可以要求解除合同。《解释》第八条规定，“商品房买卖合同订立后，出卖人将房屋出售给第三人”，“商品房买卖合同的目的不能实现，房屋无法取得的，买受人可以请求解除合同”。此时，买受人还可以要求返还已付的购房款及利息，赔偿损失，并要求出卖人承担不付款的责任，赔偿责任为已付房价的两倍以上；限制条件是只能在合同目的无法实现时适用。（五）出卖人故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，将房屋出售给买受人的，买受人知道后可以解除合同。《解释》第九条第二款规定，“故意隐瞒所售房屋已抵押的事实”，“合同无效或者解除、终止的，买受人可以要求返还已支付的购房价款和利息，赔偿损失，并要求出卖人承担赔偿不超过已付购房款两倍的责任”。这一内容意味着，只要出卖人故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，将房屋出售给买受人，买受人在知道后可以解除合同并要求赔偿。该条没有进一步规定实现合同目的的条件和限制，容易被消费者滥用。（六）出卖人故意隐瞒房屋已卖给第三人或者房屋拆迁补偿的事实，将房屋出售给买受人的，买受人知道后可以解除合同。《解释》第九条第三款规定，“故意隐瞒所售房屋已卖给第三人或者房屋因拆迁补偿被拆迁的事实”，“合同无效、解除或者终止的，买受人可以要求返还已支付的购房款”价格、利息和赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款两倍的赔偿责任”。内容还意味着，只要出卖人故意隐瞒房屋已出售给第三人或者房屋拆迁补偿的事实，如果房屋出售给买受人，买受人知道后可以解除合同。但该条款不能滥用，应以合同目的是否实现为限制。（7）因房屋质量严重影响正常生活使用，买受人可以要求解除合同。根据《解释》第十三条第一款规定，因房屋质量严重影响正常居住使用，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应予支持。因此，出卖人交付的房屋存在质量问题，严重影响了买受人的正常居住。买方可以解除合同并要求赔偿损失。