如何判断二手房的价格买新房太贵了，很多想买二手房的人进退两难。其实，只要价格是固定的，无论是从投资还是居住的角度来看，买二手房都比较划算。根据西安房地产市场的现状，我们可以从以下几个方面来判断二手房的价格。

区域因素是最关键的

房屋的位置等级、交通条件、居住环境和配套设施都在区域因素的范围内。交通状况主要是指道路的通达性、公交线路的数量、到达车站所需的时间、是否有地方（城市）铁路经过、是否靠近主干道等；社区环境主要是指绿化情况、物业管理情况等，社区停车情况及相应的公共活动场所配套情况。目前，西安市南郊、城区房价相对较高，交通相对便利。但从绿化和配套设施来看，南郊总体条件好于城区。此外，大学聚集在南郊。因此，西安南郊的二手房价格比市区高是合理的。市区和平路附近的二手房价格在2000元/平方米左右，南郊师范大学、外苑附近的二手房价格在2200元/平方米左右。由于东郊高端房地产开发的增多，普通二手房价格逐渐上涨；西郊、北郊的二手房价格相对便宜，到处都是1500元、1600元/平方米的房子。从房屋自身因素来看，折旧对二手房的成新率、物业性质、楼层、朝向、户型格局等价格影响很大。新房率主要是根据房屋的建设年限来计算的。房屋竣工后，将进入折旧期。一般折旧年限为50年，年折旧率为2%。产权主要分为商品房、成本价房和标准价或优惠价房。对于位置相近的二手房，商品房价格最高，成本价房次之，标准价或优惠价房价格最低。楼层方面，二、五层为普通住宅标准，顶层最差，一层最好，三四层最好。朝向和户型对二手房也有影响，但影响不是太大。西安的二手房多为公房和动迁房，大户型比较少见，一般为2室1厅或3室1厅，面积在70-80平方米之间。需要注意的是，由于天然气和暖气已经安装到位，一些房子的价格会相对较高。因此，在计算房屋价格时，应剔除房屋面积平均分摊的“双气”安装费，得出房地产本身的净价，再与市场价格进行比较。

在计算价格时，要选择一个好的参考

二手房的交易方式比较特殊，价格透明度比较低。因此，在购买二手房时，既要当场“调查”，也要根据房屋所在地选择合适的参照物来计算价格。以西安市某住宅小区为例，如果新建普通商品房单价为2600元/m2，那么该区域二手房的近似价格为2600×（1-20%）=2080元。如果标的房子使用年限短，户型比较好，而且“双气”已经接通，那么每平方米的价格会高出50-100元左右。这是商品房产权的价格。如果是公房或回迁房，价格应该有所调整。公房调整比例约为5%，价格应为2080×（1-5%）=1976元。由于户型相对较差等原因，此次退房调整比例约为8%，其价格为2080×（1-8%）=1913元。