4月中旬以来，政府开始出台一系列楼市新政：二套房贷首付款比例不得低于50%；房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款……而今，政策效力逐渐显现。投资需求被抑制，“刚需”、“改需”齐上阵，购房者面临了后新政时代一个非常具体的问题，买还是不买？

根据田野房地产咨询有限公司5月份对昆明楼市成交量的统计数据来看，5月昆明成交3601套，相比于4月份成交的6014套，成交量下降了40%，而5月成交面积25.76万平方米相比4月成交的45.05万平方米下降了42.8%。与去年同期相比，今年5月成交套数减少了2152套。

田野房地产咨询有限公司数据中心经理邵铭莉就此分析认为，从5月份的楼市成交数据不难看出，整个昆明楼市的成交量在政策的影响下都被压缩了。政策不仅抑制了投机、投资型需求的购房者，在一定程度上也波及改善型需求的购房者。

这些购房者因生活品质的提升，面临所住房屋的升级换代，需要购买第二套房。而新政对于二套房贷款的限制，对于资金充足的购房者来说影响不大，但对资金不算充裕购房者便影响到他们的购房决策，而很多原本有计划购房的购房者也因此在当下选择了观望的态度。

对于势在必行需要改善自己住房的购房者，在政策的影响下，如何才能购买到合适的第二套房？又或是通过何种方式，才能来满足自身需要改善的需求呢？记者为此采访了众多业内人士，他们为改善型需求的购房者提出了以下建议：

合理下调自身选择标准

儿子刚上小学的刘女士，4月份时打算卖了现在居住在黄土坡55平米两室的老房子，在西市区购买一套90平米左右的新房。原本计划好卖了老房的钱就能支付新房的首付，结果新政出台后刘女士的计划落了空。

“新政提高了二套房首付比例，如果我还要购买原先看中的新房就得多出一部分首付款。但是考虑到儿子刚上小学，可能之后会有很大的开支，所以现在只好暂时观望一段时间。”不过刘女士也表示，现在一家三口住在的老房子显得很拥挤，近期还是会密切关注周边新盘。

对于急需改善自己住房的购房者，金马源房地产有限公司营销总监曾柯认为，购房者当下最重要的是理性购房。新政后二套购房首付比例的提升，经济能力有限的购房者可以通过“压缩”自己的需求来进行改善性购房。“如果原本打算购买120平方米住宅的购房者，可以下调自身的需求，把面积选择在100平方米左右，购房者更应注重住房的户型、配比以及实用性。”购房者降低自身的需求，这样不但能降低购房整体的费用，同样也能更加考虑到居住质量。

曾柯建议，有改善性需求的购房者还可以多看看二手房。相对于新盘，二手房的价位会低一些，目前相同区域内，购买一套70平方米的一手商品房的价格，差不多就能够买一套面积在100平方米左右的二手房。同时，二手房多为现房，能够让急需改善自己住房条件的购房者有更直观的选择，而大多数的二手房也更具有居住氛围，周边的配套也会比较完善。

需求因人而异理性选房

田野房地产咨询有限公司数据中心经理邵铭莉认为，年龄在45岁左右的购房者，他们中大部分人的第一套房都可能是单位分房，而房子面积较小，房子的年代也比较久远。

“这部分购房者在选择二套房时，面积可以偏大一些，选择在120至140平方米左右比较合适。可以选择品牌开发商的项目为主，因为这样的住宅不但质量和设计都有保障，并且有较好的升值保值空间。”邵铭莉认为这部分购房者没有第一套房贷的压力，所以在买第二套房时可以挑选品质和升值潜力都较好的住宅。

“如果第一套房就是购买了商品房，但因为生活、工作等原因需要改善型换房的购房者，面积最好控制在80至100平米之间。可以选择交通通达的2环到3环之间的住宅，主要以自己工作的地点为区位选择的依据。而房子周边教育配套和医疗也是需要考虑的条件。”

邵铭莉认为上述置业人群主要集中在35岁左右，他们可能即将面临养老养小的生活转变，所以需要改善住房环境。所以这类购房者在购房时必须理智和慎重，需要从生活的多方面考虑住房的条件。

“由买转租”同样满足需求

刚从个旧到昆明工作的胡先生，原本打算买房安顿下来，不过新政出台后他转变了想法。胡先生告诉记者，原来打算购买一套2居室住宅，但是自己已经在老家购买过一处寓所，所以现在先决定租套房子过渡一下。

采访中有许多人置业者的买房经历和胡先生一样，由买转租。根据新亚地产数据统计，从新政出台一个多月以来，昆明租房人数明显上升，5月较之4月涨幅在10%左右。

诚毅房地产经纪谭平分析到，在新政实施后，资金不够充裕但又具有改善型需求的消费者开始转变了理念，从买房转变为租房。“这些需要改善居住条件的置业者，自身已经有了第一套房，他们可以把自己手中的住房进行出租，然后自己再选择更好的住房租住。这样不仅能减少改善住房时投入的成本。相较于买房，租一套合适的住房也同样能满足自身需求。”

谭平认为，新政主要打击短线投机者，为了减少利润损失，部分业主纷纷开始转向租赁市场，进行长线投资，因此最近租赁市场异常活跃。新政实施后，许多具有改善性需求的购房者出现了观望的情绪，但面临住房的迫切需求，也让他们转向了租赁市场。租房对于当下改善型需求的购房者来说，未尝不是一种行之有效的决绝方案。

理性激辩：“改需”出手或观望？开发商比内功或“跑得快”？

购房者有话说，刚需好买房，改善型需求怎么办？

【正方】

购房者王小姐：刚需要买房，而我们“改需”同样需要换房，随着孩子渐渐长大要读幼儿园了，不得不考虑临近有无幼儿园。老人需要安享晚年，不得不考虑附近有无公园。在现有居住条件下，生活品质并不高，所以购买一处长期不换房同时让每位家庭成员生活得满意的房子势在必行。

【反方】

购房者余先生：目前对“改需”群体，不是一个下手的时机。短期来看房价是很难再继续走高的。

作为我们一般的老百姓购买力还非常有限，我现在并不急着买房，至少不会因为担心买不到房而急于下单。

开发商有话说，目前形势下，开发商比拼什么？

【正方】

开发商甲：在后新政时代，“促进房地产产品提升，让市民买到适合自己的房子”的基调下，价格并不是开发商的救命稻草，只有开发出“四道”的楼盘，才能在市场中获得竞争力。“四道”即城市距离解决之道、健康养生解决之道、成熟优享解决之道、纯粹圈子与天伦共享解决之道。所以开发商比的是内功。

【反方】

开发商乙：对于开发商来说，目前只有给购房者更多优惠，才能够在后新政时代“跑得快”。同时，还要比“性价比”，高端楼盘必然会受到影响，开发商只有开发出更具性价比的楼盘，才能获得购房者的青睐。