流程图

前提

拆迁资金、安置房源、拆迁补偿安置方案落实后，才能拿到房屋拆迁许可证

实施

继中心城区后，成都二三圈层区县也将统一拆迁标准，可有效减少纠纷缩短工期

投诉

近期，成都12个区县的拆迁投诉中心就将与市民见面，市民可通过公开电话投诉

听证

作出行政强拆决定前，将执行听证程序，实施强拆前，先确保人员安全和财产安全。

补偿

除了一次性货币补偿、安置住房外，最快今年成都青羊区、锦江区可探索股份制分红、自主改造等试点模式

成都市二三圈层将首次统一拆迁标准

成都市12区市县将设12个投诉中心

探索股份制、自主改造等试点模式

昨日，成都市房管局表示，成都市已出台城镇房屋拆迁新规范。今后，成都二三圈层也将和中心城区一样，统一制订公布补偿标准和执行办法。同时，各区县还将设立12个投诉中心，专门接受拆迁违规投诉。为避免出现钉子户安全事故，强制拆迁也要在人员安全财产妥善处置后才能实施。

专家看法

关键词：拆迁审批

补偿安置方案落实后才能拆

拆迁资金、安置房源、拆迁补偿安置方案未落实的，以后根本拿不到房屋拆迁许可证，自然也就不能进行拆迁。成都市房管局相关负责人说，实施旧城改造、危旧房改造、市政基础设施等建设工程，根据城镇规划拆迁房屋的，都要依法办理房屋拆迁许可证。

据悉，为进一步加大对拆迁工程的监管力度，拆迁改造应统一纳入行政监管，由各区（市）县政府明确具有法定资质的实施单位组织实施。除经批准实施的单位自行改造项目外，具体拆迁补偿安置工作不得委托社会性拆迁公司承担。

关键词：拆迁补偿

12区县都要出台补偿标准

今后，成都市二三圈层的区县也要进行统一拆迁标准。市房管局相关负责人说，目前，成都中心城区已经统一拆迁补偿费用标准。从实施情况来看，拆迁中出现的纠纷大大减少，拆迁的工期也缩短不少。为此，将在全域成都铺开。拆迁补偿将首先遵循市场价值原则对被拆迁房屋依法进行评估。补偿费用包括经评估确定的被拆迁房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、提前搬迁奖励等五部分。

今后，成都市将建立城镇房屋拆迁估价机构备选库，进入备选库的房地产估价机构，方可参加政府组织实施拆迁项目的评估。在拆迁动员会上，房产行政管理部门将主持现场抽签产生估价机构，并邀请公证机关到场公证，让市民放心。

关键词：投诉中心

市民有了申诉绿色通道

为防止暗箱操作，明确要求城镇房屋拆迁工作应将拆迁法规政策、房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告、拆迁工作人员名单、拆迁补偿安置方案、安置房源平面图、房地产估价报告、拆迁补偿及奖励标准、拆迁补偿安置合同样本、拆迁工作制度等以书面形式在拆迁范围内公布。

拆迁中出现矛盾怎么办？今后，成都市民将有申诉拆迁问题的绿色通道。成都12个区县房产行政管理部门，都将设立投诉中心，并公开投诉电话。市民如果对补偿标准、安置方案有异议，随时可向投诉中心投诉。投诉中心将及时调查核实并给予答复。近期，拆迁投诉中心就将与市民见面。有关部门将专门培训和增派一批接访工作人员。

关键词：执行强拆

强制拆迁决定前应依法听证

如果遇到违法建筑，钉子户拒不接受拆迁怎么办？对这样的强制拆迁，成都市的态度也更加慎重。首先应该确保人员安全和财产妥善处置，然后才能进行拆除施工。市房管局有关负责人说，即使是强制拆迁，也要有效保护当事人合法权益不受损害，确保人员安全。对阻碍国家机关工作人员依法执行职务的，公安机关应当依法采取有效措施予以处理。

据介绍，作出行政强制拆迁决定前，成都将进行依法听证、作出书面结论、告知拆迁当事人等一系列程序。在强制拆迁前还要有完备的工作方案和预案，由具备行政执法资格的人员实施。

关键词：拆迁模式

探索股份分红或自主改造

目前，成都已在旧城改造中探索出模拟拆迁等新模式。对于大多数群众有改造愿望的旧城区，房产行政管理部门将根据模拟拆迁的民意调查和评估结果，依法组织实施拆迁改造。

除了一次性货币补偿、安置住房外，今后，成都市旧城改造将尊重群众意愿，积极探索股份制改造、自主改造等旧城改造模式。最快今年就能够在青羊区和锦江区进行试点，股份制改造的具体形式还在研究中。按照分红模式，被拆迁人可以按照股份获得拆迁收益。

拆迁应尽快进入现代法治

房屋不仅是基本的生存场所，更是人们的一项重要私有财产，拆迁应该早日纳入现代法治。成都市房地产经济与管理研究会专家田焱认为，成都市此次出台新规，是对拆迁程序的一次完善改进，有利于缓解目前存在的一些社会矛盾。在拆迁各方的利益博弈中，信息不透明、程序不严格正是市民在开发商、政府面前显得弱势的根本原因。

田焱说，目前的拆迁纠纷矛盾主要集中在补偿问题上。成都的新规定中明确要求二三圈层也将和中心城区一样，统一制订公布补偿标准和执行办法，这能够更有效地避免开发商为追求利益而做出不当行为，也让政府扮演仲裁人的角色时更加公平有据。同时，各区县即将设立的投诉中心，也让市民有了在遭遇违规时不可或缺的申诉机会。

田焱认为，科学的城市拆迁程序中，政府应该充分证明拆迁项目具备公共利益的目的，并经过城市规划、人大审议、评估听证、中介机构评估财产和与被拆迁人协商等一系列程序，使公共利益具备直接性、普遍性、具体性、节制性和公平性。如果政府和被拆迁户因为拆迁发生争议，应该由司法机关来裁判。目前，全国各地有不少城市的相关法规明显滞后，仅靠行政命令仍然不够。任何游戏规则，只有当大多数人承认其公平公正而甘受其约束时，这种规则才可能发挥真正的效力。今后，拆迁审批、拆迁补偿、拆迁机制、强拆等，都必须通过法律的层面一一确定。

二三线城市限购政策将落地楼市能否全面退烧存疑

限购这双有形之手强制主导的楼市退烧能取得短期效果，但各级政府不应对行政手段产生过度依赖，楼市根本性问题的解决才是关键。

近日以来，二三线城市限购的政策风声越吹越紧。据报道，住建部已经下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准。业内人士认为，这五大标准在指明限购方向的同时，均具备很强的操作性。二三线城市限购令或在8月底前出台。若严格按照标准，将有至少30个城市被纳入最新的限购行列。

二三线楼市的限购令还未落地，已备受各方关注，潜在影响力也开始显现。有报道称，部分城市已出现恐慌性购房。业内预测，二三线城市限购令若在8月底前出台，楼市金九银十反弹将被压制，二三线城市也将会步一线城市量价齐跌的后尘。

不可否认，目前限购依然是最有效的楼市调控手段。分析人士指出，从统计数据看，已推行限购令的城市房地产投资泡沫开始被挤出，购房的自住需求成为主流。有关一线城市房价出现松动的消息也频频见诸媒体。

但是，依靠限购政策这双有形之手强制发力，虽然短期效果显著，却也可能产生副作用。

比如，限购令会导致楼市资金转向未限购城市，并成为推动其房价过快上涨的主要动力。近日，一份针对50个未限购城市楼市的调查报告显示，这些城市受调控影响有限，上半年房价无一下跌，七成多城市价格出现小幅上涨。与此同时，开发商纷纷加快在二、三线城市掠地，部分地区房价涨幅存在透支风险。

比如，关于限购推涨房租的质疑声强烈。目前，一线城市房租涨势咄咄逼人，有呼声把矛头直指限购令，理由是，一些人买房受限，只能租房，抬高了房租。北京市统计局日前数据显示，上半年北京住房租金指数同比上涨12．7％。另据某中介机构数据，7月北京租金均价为3229元，与出台限购令的2月份相比，上涨161元。

比如，引发对于限购令到期之后房价反弹的担忧情绪。有一些城市明确限购政策将执行至今年年底。那么一旦限购取消，相关地区的楼市是否会遭遇反弹后续政策如何衔接北京大学房地产金融研究中心主任冯科指出，有形之手主导的强制退烧，无疑能取得短期效果，但如果土地供应紧张、供应结构失衡、投机炒作活跃等关键问题不解决，那么一旦限字令有所放松，房价报复性反弹将是大概率事件。

可以预想到的是，二三线城市限购政策的推行难度势必会加大。因为在整个房地产调控中，地方政府的利益不断被削弱。目前二三线城市正处于土地财政快速增长期，在地方财政趋于紧张的大背景下，限购政策的推行难度可想而知。有分析认为，具体的限购范围和力度，要取决于中央与地方的博弈结果，而最终的限购城市、限购力度可能低于预期。

如何降服高房价，使房地产的发展回归正常理性的轨道，如何使调控由短期的价格目标到长期的结构目标转变，考验着各级政府的智慧和胆识。

各级政府应该清醒地认识到，不应对限购这个行政手段产生过度依赖。而保障住房用地供应、加快保障房建设、坚持房地产信贷政策、严格落实监察和问责等根本性问题的解决才是重中之重。

（田甜撰稿）