由于商品房预售实行预售许可证制度，只有开发商持有预售许可证和预售许可证，与买受人签订的预售合同才有效，否则合同将被视为无效。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条明确规定：出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人订立的商品房预售合同视为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，视为有效。根据本条规定，买受人向法院起诉前，商品房预售人取得商品房预售许可证的，也可以认定预售合同有效，但前提是在起诉前取得。实践中情况要复杂的多，如商品房预售合同签订后，预售许可证被行政部门撤销的，或者在签订商品房预售合同时，开发商持有的预售许可证明已过有效期，对于这两种情况，考虑到预售许可是基于行政管理机关履行行政管理职责的需要，不应因此轻易否定预售合同的效力。因此，为了确定房屋预售合同的合法性和有效性，避免不必要的纠纷，建议购房者在与出卖人签订房屋预售合同时要求对方提供已取得商品房预售许可证的相关证明文件，并认真审核，核验。

专家提醒：买房者应警惕售楼处的五大花招

主持人：过去有首歌儿叫《蜗牛的家》，唱得挺辛酸，歌儿里面唱一只小蜗牛“身上背着重重的壳，努力往上爬，却永永远远也跟不上飞涨的房价”。现在房子贵，买套房得花掉半辈子的积蓄，可是没办法，就是蜗牛都想有个家，所以买房的人还是多。在有的地方简直是抢房，为了排上一个号，在售楼处门口熬三天三夜的大有人在。可我们买房这么艰难，却还老受骗，每年消协一统计，关于房地产的投诉永远名列前茅。

网上还有个笑话，叫“世纪十大谎言”，其中有一条就说，售楼小姐的话万万不可全信。还有人说，我们和开发商比起来是弱势群体，他们要想骗我们，一骗一准。可买房这么大的事儿，估计谁都得谨慎，谨慎怎么就让人骗了呢？这里面的玄机大了。

配音：前不久，我们的记者暗访了几家售楼处，对开发商所设下的陷阱进行了亲身的体验。我们来到一家正在销售期房的房地产公司，接待我们的售楼小姐拿出了一份设计精美的楼书给我们看。

记者：小区的绿地面积是多少？

售楼小姐：您看这个规划图，我们小区的绿化覆盖率能够达到60％以上。

配音：注意，开发商在玩一个文字游戏，这里所说的绿化覆盖率与绿地率是有区别的。是有绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率。

配音：不说不知道，一说吓一跳。就差这么几个字，等到入住的时候你就会发现绿地的面积大打折扣。所以，这位专业人士提醒购房者，尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区的整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有绿地面积。

花招二：看完户型图之后，我们又来到了第二家房地产公司，一到这，我们就被售楼小姐宣传的五花八门的配套设施给吸引住了。

售楼小姐：我们这将来是会所，这边是超市，还有幼儿园、小学……

记者：这个幼儿园什么时候能投入使用？

售楼小姐：等您入住以后就可以了。

配音：注意，我们在这给您提个醒，表面上售楼小姐好像是给了我们一个时间，但实际上这是一个含糊的答案，这些配套设施到底是入住以后的第一天就能使用，还是入住以后一年、两年、三年甚至更长时间才能使用呢？

配音：所以说我们不能光听房地产商说这些配套设施能够到位、入户，还要弄清楚它的使用状况以及开通的确定时间，并且还要签订到合同里去，约定好违约责任，这样房产商就不能因为配套设施不能按期正常使用而找借口了。

花招三：

配音：物业管理费是大多数的购房者都非常关心的问题，我们看看开发商在这个问题上会设计什么样的骗局。

记者：你们的物业管理费是怎么收取的？

售楼小姐：我们的物业管理费收取的比较低，是每平方米3元钱。

配音：注意，物业管理费用、标准、服务合同内容等，只能由物业管理公司来定。开发商是不能把物业管理具体内容写在售楼合同里的，具体的内容条款应该让物业管理公司直接和购房客户签订协议。如果在房屋销售前，开发商已经和物业管理公司谈定了物业管理服务内容、方式、收费等事项的话，开发商在售楼的时候，就可以告诉购房人有关物业服务的内容，但是要出具和物业公司相关的文字材料。

花招四：

记者：请问你们这个楼盘70－90平米的房子还有吗？

售楼小姐：哟，您问得真是时候，今天上午刚有人定了一套，现在这么大的房子还剩两套了。您要买就要抓紧了。

记者：你们的楼盘开盘没多长时间，怎么卖得这么快啊？

售楼小姐：这个不会是假的，我们的售楼书上都有数字显示。

配音：新开盘的房子就有这么好的势头，这个不能不让人怀疑。不过现在有办法知道这个信息是真是假了，按照北京市建委刚刚发布的“房地产交易信息公示和预售合同网上签约的通知”，从今年3月15日起，北京所有商品房预售合同将实行网上签约和预售登记，这就意味着不管售楼小姐说得如何天花乱坠，购房者只要上网就能轻轻松松地把要买房子的信息了解得清清楚楚。

花招五：

配音：要说，也不能怪那掏银子快的，看到好房子，谁能不动心啊。况且售楼小姐还一个劲地小声嘀咕，这房子没几套了。

售楼小姐：我们这个户型的房子确实不多了。

记者：那怎么办呢？我们还想再多看几家。

售楼小姐：要不这样，您先交一万块钱的订金。

记者：订金能退吗？

售楼小姐：可以啊。

配音：注意，这个定字问题可大了。在法律上，定金和订金有着严格的区分。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作楼价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金。而订金实际上它具有预付款的性质，商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利。所以，一定要看清楚预手售合同上的写的是哪个字。

主持人：“绿地覆盖率”和“绿地率”两字之差，却大有区别，“订金”和“定金”读音一样，但结果可能是一万块钱让人坑了。估计看完这片子，得有不少人买房的时候，随身带着本字典。开发商话里有话，我们也得字斟句酌，这全是被逼出来的。想想也够悲壮的，我们明知房贵却还得攒钱买，明知有陷阱却还得偏向虎山行，要想摆脱这种现状，归根结底得靠对房地产市场的进一步规范。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第六条

当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。