因丈夫不在家，妻子将夫妻共有的房屋卖给他人，并签订了《房屋买卖协议》。近日，河南省罗山县人民法院依法判决该协议无效，原告付明及其妻子刘花退还被告陈月购房款155000元及利息。

原告付明与第三人刘花系夫妻关系。2009年2月，刘花以原告付明在外地搞工程急需购买挖掘机为由，对外宣称卖房，通过原告的亲朋余某介绍，刘花与被陈月之父签订《房屋买卖协议》一份，将其一原告共有的位于街道两间两层砖混结构楼房一套卖给被告，第三人刘花与被告之父签订协议时，原告不在家，刘花陈述其卖房是经原告同意的，并向被告父亲及在场见证人出示了其与原告的结婚证及户口本。该协议中卖方以刘花、付明两名字均系刘花签署。协议签订当日，被告将购房款155000元交付刘花，刘花出具了一张收条，并按协议将所有权登记在原告付明名下房产证及土地使用证各一本交给被告，房屋未当即交付。次日，原告从外地回家，即向被告提出其妻无权卖房，二人签订的协议无效，要求被告退还其证件，被告找刘花交涉，此时刘花已离家外出，下落不明。

罗山法院经审理后认为，共同共有人对共有财产享有共同权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，除买受人善意取得外，一般应认定无效。原告与第三人作为夫妻对共同所有的财产，虽有平等的处理权，但夫妻一方非因日常生活需要对共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，到得一致意见。本案被告在庭审中向法庭提交的证据不能证明第三人卖房经过了原告同意；被告在与第三人签订房屋买卖协议后，既没有占有使用该房屋，也未办理该房屋转让过户登记，故被告对该房屋构不成善意取得。第三人无权单独决定出卖该房，其与被告签订房屋买卖合同属于效力待定，而原告作为房屋共有人，在该合同签订的第二天从外面赶回，提出不同意卖房。第三人擅自处分其与原告共有的房屋，有明显过错，其依法应退还被告所支付的购房款及利息。故法院依法作出上述判决。（文中人物系化名）

我们不排除现实中夫妻一方私自卖房的情况出现，但我们律师接触到更多的是房价上涨卖方以夫妻一方未同意未签字为由要求确认合同无效从而达到不再卖房的目的，作为买方，在签订房屋买卖合同之前应注意审查卖方的婚姻状况，尽可能取得卖方夫妻双方的签字认可或取得另一方同意售房的书面证明，以减少不必要的纠纷。

如果卖方以部分共有人擅自处分共有财产的要求确认合同无效的，购房人应积极举证未签字一方知道并同意卖房的相关证据，必要时可以主张善意取得、表见代理等。实务中法院并不是一律以部分共有人擅自处分共有财产从而确认合同无效的，购房人应多准备几套诉讼策略积极应对。

如果被法院认定为合同无效的，购房人也可以向对方主张缔约过失责任，比如房价上涨部分的损失从而尽可能降低自己的损失。