【案情简介】

2000年11月4日，刘先生在某房地产开发公司签订《商品房购销合同》，购买了一套185平方米的商品房，房屋总价为50万元。2003年8月，刘先生入住该房屋并取得房屋所有权证，但由于该房屋开发商一直没有将楼房土地分户发证的基础材料提供给相关部门，所以刘先生始终不能办理分户土地使用证。

2003年11月，刘先生起诉至法院，要求开发商协助办理土地使用证，并支付违约金10万元。一审法院经审理后认为：刘先生与开发商签订的《商品房购销合同》采用了法律规定的书面形式，协议的内容不违反法律规定，因此《商品房购销合同》合法有效，开发商未按《商品房购销合同》的约定协助刘先生办理土地使用证，构成违约。

开发商应当协助刘先生办理土地使用权变更登记手续，并提供必要的证明文件，但是刘先生提出的关于按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十八条规定，要求开发商赔偿违约金的诉讼请求，因该规定是针对由于出卖人的原因，买受人未取得房屋权属证书的，而权属证书在实践中表现为房产证，而不是土地使用权证。因此刘先生这一请求，因既无法律规定，且双方无约定，不予支持。

刘先生对一审法院的判决不服，后又提起上诉，二审法院最终驳回了刘先生的上诉。

【法律解读】

开发商在房产部门提供初始登记，是办房证的一个前提。在实践中，办理产权证书的大致步骤为：首先，开发商要向房管局提供齐全的房屋前期资料，如规划许可证、用地许可证、拨地图、开工证、土地出让合同或用地批准书、国有土地使用证、竣工核验证、竣工图纸等。第二，根据上述资料，由测绘部门进行实地测绘并绘制管理图。第三，根据实际测绘的面积结果到房管局交易部门立契过户。第四，凭借买卖契约，房管局房政部门审核后装订齐备的档案并制证、发证。从这个过程看，要把房产证如期地办理出来，开发商起主要作用。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。双方签订的《商品房买卖合同》第15条也约定：开发商应当在商品房交付使用后，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。本案中，向房屋产权登记机关提供必要的证明文件(备案，办理初始登记)，既是开发商的法定义务，也是合同约定的义务。吴某在合同签订后没有取得房屋权属证书，系由于开发商没有向房屋产权登记机关提供必要的证明文件造成，故开发商应承担违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。