一、购房的预约金怎么退对于预购合约定金能否退还的问题，须因情况差异而分别处理。以下为几种常见的情形：首先，若在诉讼发生之前，房地产开发企业尚未获得商品房预售许可证书，那么这份房屋认购书便具有缺陷性，定金理所应当地予以退还；其次，若是作为买方的当事人并未按照认购书中所明确规定的期间和地点前往签署合同时，卖方有权视该行为为违反约定的行为，定金不予退还；反之，如果是卖方在认购书约定的时限内向第三人转让了认购房屋，从而导致最终无法成功签订正式合同的话，买方可以要求双倍赔偿定金；再者，若是买卖双方均在规定时间内顺利完成签订正式合同的话，定金在买方全额履行合同义务之后，有可能被用以支付部分房款或抵扣；然而，如果在合同履行过程中，任何一方出现违约行为的话，定金均可能面临“不予退还”或“双倍返还”的风险。最后，双方在完全无过错的前提下，仅仅因为对预售（销售）契约及补充协议内容无法达成共识，而导致无法签订合同的情况下，卖方应将所有定金悉数返还给买方。若在正式签订合同之时，任何一方擅自变更了认购书中确认的关键条件，例如房价、房号以及面积数据等，亦会被视作违约行为，此时，若是买方违约者，定金将不予退还；若系卖方违约时，则应双倍赔偿定金。《民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

《民法典》第五百八十八条

当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

二、贷款买房房子烂尾了怎么办？维权方法：

1、保留所有合同资料，可以与开发商方面，相关的银行方面、保险公司方面进行交涉。

2、与还贷银行方面进行沟通，由贷款银行出面与开发商沟通，看能否终止房贷合同。

3、依据购买合同起诉要求赔偿，业主可解除合同，并索要违约金。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条

因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

法律是一种普遍的约束，它既保护我们的权益，也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律，以便更好地保护自己的权益，更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题，“购房的预约金怎么退”，法律的学习和理解是一项长期的任务，需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程，把它看作是一次自我提升的机会，以便更好地适应社会的发展和变化。

《中华人民共和国民法典》：第九章　买卖合同　　第五百九十七条　因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。\n　　法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。