一、商品房交房的日期该怎么确定

商品房交付时间的认定，主要涉及到房地产开发企业应否承担违约责任的问题。最高人民法院司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。

所谓房屋的交付使用，就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋移转给买房户占用，即“交钥匙”，就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。当然，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下，房地产开发企业不仅应当在合同约定的期限内向买房户“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买房户，否则，将承担违约责任。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由开发商承担；交付使用后，即使房屋权属证没有办理完毕，房屋可能的风险由购房人承担。购房人接到书面通知书时，无正当理由拒绝接受的，自书面通知书确定的交付使用之日起，购房人承担一切风险，当事人约定的除外。这里的“正当理由”主要是指自然灾害等不可抗力的理由；其他原因如疾病、外出等，由于买受人可以委托他人办理交房手续，则不构成“正当理由”。

二、延期交房是否要支付违约金

商品房延期交房是长期以来比较普遍的问题，面对这类事件，明智的开发商应该是痛痛快快按照合同的约定向购房人交付违约金，同时说明情况，赢得客户的谅解，而决不是让矛盾发展。

延期交房本身就是开发商违约，它的直接后果是给购房者带来各种各样的不便：有的原房已卖，到了约定腾房时间腾出旧房却无处可住；有的已经与房屋装修公司签订了装修协议交了订金，却迟迟不能装修；有的甚至约定了婚期，因延期入住而不得不一再改变婚期等。在这种情况下，开发商如果再拒不赔付违约金，纠纷再所难免。

纠纷一旦起来，开发商的日子并不好过。购房者不停地来找，开发商要么绞尽脑汁编理由，要么就是躲，要么是“要钱没有，要命有一条”地耍蛮，这些做法都只能使矛盾激化。最后发展成购房人集体上访，或把开发商告上法庭。

其实，双方都折腾得筋疲力尽之后，结果还得回到起点上来，开发商最终还要规规矩矩赔付违约金，同时赔付购房人的损失。但是大不相同的，开发商的信誉大损，这一点，开发商也许花几倍的价钱也挽不回来。