1、卖方违约如何处理。在房价上涨的情况下，一旦业主出现违约迹象，购房者应及时委托律师提起诉讼并采取诉讼保全措施，以防一房两卖难以实施。比如，在本案中，余小姐不听我律师的劝告，迟迟不与对方协商而不起诉、不保全，而对方迟迟不协商，同时加紧高价出售。

2。违约金兼具惩罚性和补偿性的特点。即使守约方没有损失，违约方也必须向守约方支付违约金。解除权是守约方单方面向违约方解除合同的权利，其行使以未违约为前提。比如本案中，出售一房二房属于根本违约，被告在违约后向原告发出终止函，合同已经无法履行，不构成法律上的终止。开发商违约如何处理。房屋迟延交付发生纠纷时，购房人一方面应当收集开发商迟延交付房屋的相关证据，另一方面应当保留因迟延交付房屋造成额外损失的证据。这样，只要掌握好证据，无论是在与开发商的谈判过程中，还是在诉讼中，都可以明确违约事实。我们不仅可以根据合同条款要求约定的违约金，当实际损失超过约定的违约金时，还可以要求开发商根据买方的实际损失承担赔偿责任，从而在充分保障产权的基础上，实事求是地维护自己的合法权益。此外，鉴于房屋交付延迟时间的不确定性，购房者应注意诉讼时效。根据法律规定，买受人应当自交付之日起两年内向开发商索赔迟延交付的损失。开发商在诉讼时效期间内主张上述权利的，新的诉讼时效自自自开业之日起两年内重新计算。因此，在解决迟延交付纠纷时，买受人应保留向开发商提出索赔的证据，如通过书面信函邮寄索赔，以避免索赔超出诉讼时效而不受法律保护。三是签订购房合同时应注意的事项（一）产权问题应注意的事项（一）明确取得产权证的具体日期。例如，2008年2月18日。需要注意的是，未能在上述日期取得房产证的，视为“不能取得房产证的开发商单方面违约”。对于这种“开发商单方面违约”，业主有权退房。开发商必须在15个工作日内退还业主支付的全部房款（业主可自行协商）。业主退房时，如果房价上涨，购房款应按上涨后的实际价格返还。开发商除退还房价外，还应赔偿业主银行利息、装修费、误工费等（具体金额根据具体情况协商）。（2）所购房屋的质量保证：

1。墙体平直，无非设计凸出、凹陷、裂缝。房屋屋顶防水性能良好，无水渍，厨房、卫生间防水无缺陷，上下管道、出水口与地面连接处无渗漏水现象。

3。公共管道不穿过房间时，不应外露，室内表面应完整光滑。

4。水、电、天然气、电话、网络能正常使用。其中，应明确水、电、天然气的具体开通日期。

5。公共区域（绿地、会所、停车场等）竣工日期。双方同意，开发商不得擅自改变用途。

6。买受人有权聘请有资质的机构对所购商品房的实际面积进行测算。测量结果与开发商不一致的，有权提请法院或者有关机构作出终局裁定。

（3）开发商提出的小区（花园、露台等）的具体位置、面积和使用年限在“补充协议”中约定，开发商提出的小区（花园、露台等）的具体位置、面积和装修标准以及使用权（或产权）右）应标明。（4）交货条件：

1。开发商交付房屋时，应当出具商品房实测面积、北京市建设工程竣工验收备案表、住宅质量保证书和住宅使用说明书。交付的房屋未达到“主合同”或“补充协议”约定的标准的，业主有权拒绝接收。如果交付的房屋达不到“主合同”或“补充协议”规定的标准，延迟交付，开发商应按照“合同”中的约定向业主进行赔偿。如果在规定时间内仍未达到约定的交货标准，买方有权单方面终止“合同”。开发商应向业主支付因未收房造成的违约金及其他损失（双方应提前就违约金及相关损失的具体金额达成协议，并在合同中反映）。