你不了解的中介黑幕,业务员囤房给炒房者买,因炒房者可以提供业务,所以业务员会将好的房源提供给炒房者,拱其多次转手。
房价是时下最热门的民生话题之一,买卖过二手房或租赁住房的人大都有与房产中介打交道的经历。许娜(化名)是一家房产中介公司的普通业务员,她向记者透露了一套二手房从挂牌出售到最终售出的过程中,中介服务的种种潜规则,其猫腻之多,背后利益链条之复杂,让人心惊。
对于最近的生意,小许和同事们都明显感觉跌入低谷。哪里比得上2009年的9月、10月啊,那个时候国家政策宽松,营业税没有改,大家几乎都是在抢房子。她说。而这名比较厚道的业务员,对于房产中介行业的潜规则了如指掌后却难以接受,这让她的收入一直在同行中处于中下游。
好房源被炒房者买去
从你看房开始,如果不了解规则,就看不到真正的好房。她说,通常,中介公司和业务员手里都囤着一些性价比很高的房源,这些房源是不会公开出来让普通买主知道的。有渠道的业务员会留着给自己熟悉的客户。
房子卖给谁不都一样吗?这些熟悉的客户是因为出价高?对记者的疑惑,她解释说,这些熟悉的客户并不是指财大气粗的买家,而是指那些非刚性需求买房,作为投资和炒房的买家。他们会通过收集较好的房源,不停地买进卖出来赚取利润,高频率的买卖就需要房源性价比高才好转手。业务员如果都靠做刚性需求的业务,一个月能卖几套房?这样的客户一个月会有很多单生意交给业务员,业务员当然会囤房子留给他们。她说。
同时,她表示,想看到这些性价比高的好房子也并非难事。私下里和业务员达成协议即可,也就是说,你愿意给业务员多少好处费,一万元、两万元都可以。业务员也要考虑自己的利益,房子转手快,才能多挣钱啊!她说。
中介业务员谈判有猫腻
当看中了合适的房子后,进入谈价阶段,业务员从中可钻的空子更大。据她介绍,目前房产中介的行规就是,不许买卖双方见面。好多公司都是这么做的,业务员在卖方那里压价,在买方这里抬价,从中赚利润。这种问题是免不了的,就是内行的人都难以把握,何况是外行的买房人呢。她说,在公司签合同时,买方和卖方都是各进一间房间,只有签完了合同才让双方接触。
当一套房子谈妥了价钱,进入具体办手续时,更多的潜规则展现在记者眼前。就说现在每个中介都会做的避税。以前是房产部门核价,缴税按核价后的百分比。那时候我们都是靠在房产部门的关系来给客户按低价核,帮他们减少税费。普通住房还是少的,一般大的商业门面房,一单下来就可以帮客户省不少税,这样客户会直接给业务员辛苦费,给多少要看省多少税,给好几万元的也有,客户也愿意,毕竟省的税才是大头。
中介与地税保持友好关系
据记者暗访了解,房产中介公司和业务员与房产、地税部门都保持着非常友好的关系。当记者向中介提出,自己由于一些票据丢失导致很难办理房产证过户的问题时,中介公司的一名经理非常老练地说,买两条好烟,他可以去房产局直接搞定。我们都有熟人,啥单据不带都好办。这名经理夸下如此海口。
而小许说,现在和以前有变化的是,核价交税的掌权部门由房产部门移到了地税部门。房价仍然是房产部门核,但地税说合理就合理,说不合理就得重新核,而且核价是在基准价内还是基准价外完全由地税说了算,这决定了是交差额营业税还是全额营业税,一句话就常常是好几万元钱啊!她说。
现在想少缴税,起码要在地税部门认识领导。小许说,前几天的一单业务,客户给地税局的领导送了8000元,直接就从核价上省了2万元的税。从这种一家说了算的链条背后,可以窥见的是公权寻租巨大的灰色利益,而目前这种普遍的避税潜规则,其实是将国家的税收变相折算后成为私人收入。
一套二手房买卖背后,隐藏着如此多的潜规则,让外行很难了解其中奥秘。在记者试着叙述这些潜规则时,一些正在物色二手房的买家却一脸迷惑。对于这些普通的刚性需求购房者来说,当中介行业的潜规则成为普遍规则时,他们只能接受。(《半月谈》2010年第24期/记者朱青)
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