购买二手房的私下交易过程

买房人和卖房人都有严格的看房程序，直到房款结清。先做什么，然后做什么。只有程序正确，才能避免不当行为。首先，购房者要对房屋产权进行调查。在审批房屋产权的完整性、真实性、可靠性时，要注意产权证上的业主名称是否与出卖人一致，是否有抵押、共有人等，这是买受人的关键，否则可能会导致以后所做的一切工作变得毫无用处。第二步是签订二手房买卖合同。买卖双方商量房价、付款方式、违约责任、交房时间，并签订定金合同。买卖双方可以在房管部门的相关网站下载格式化的合同文本，也可以到中介公司索取合同文本。

第三步是找到评估公司进行评估。一般来说，这个过程需要5-7个工作日。

第四步是办理贷款房屋的相关抵押业务。如果是公积金贷款和商业贷款相结合的，应同时向公积金中心和银行申请。这是二手房DIY过程中最耗时的阶段，通常需要40个工作日左右。

第五步：抵押完成后，应取消该房产的其他权证。

第六步是将合同移交给房管部门产权交易中心相关服务窗口，领取验收单。

第七步是持受理单到农业税务中心缴纳相关税费，领取完税证明。

第八步是凭纳税契据申请房产证。

第九步是凭缴税契据申请土地证。

经过这些步骤，三份房地产证书已经完成。整个过程大约需要一个半月到两个月。

必须注意两个细节

因签约不规范引发的二手房买卖纠纷时有发生，因此在签约时一定要注意一些细节，尽量避免纠纷的发生。

首先要注意的细节是关于房屋状况的详细协议。因为事先没有中介公司把关，二手房交易者必须“自己动手”，了解房屋的准确面积、房屋内部结构和装修水平，以及房屋质量是否存在问题。

在确定房屋面积时，由于有些房屋年代久远，有时实际售出的房屋面积与产权证上标明的面积不符，如当时测绘的误差，一些空置面积等，合同中拟出售房屋的面积以现行房产证为准，其他面积不予计入。

对于房屋内的设施，业主在签订销售合同时往往口头向客户保证，房屋装修、空调等家电可以赠送。结果到了实际交房时，房子是空的。其实，这种纠纷只要在购房时在合同中注明，是可以避免的。其次，我们应该关注关于房产税的协议。二手房涉及十余种税种，而且针对不同类型、不同情况有不同的税收政策，所以算下来并不容易。虽然交易过程中双方往往就税费责任达成一致，但在缴纳税费时，由于或多或少地计算税费而引发的交易纠纷却很多。

在整个交易过程中，所涉及的费用不是一次性收取的，因此双方必须事先将所有的具体费用都明确，以免在交易过程中增加杂费，给交易带来后遗症。

业内比较规范的做法是，中介机构在交易的每一步都会将买方的部分房款转给卖方。在买卖双方直接交易的情况下，可以标明客户在合同转让当日支付给业主的房价的百分之多少。剩下的最后一小部分钱应该放在物业检查后的一段时间内。