季如进：物管新条例开发商与物管不要藕断丝连-法师兄

季如进：物管新条例开发商与物管不要藕断丝连

来源：互联网时间： 2023-04-22 18:00:20 462 人看过

清华大学房地产研究所副所长季如进——开发商与物管企业不要藕断丝连

日前，季如进教授应邀来到青岛，对物管企业与房地产开发商的关系提出了几点看法并作了深刻阐述。

季如进指出，中国房地产开发多年来是开发在前，物管在后，缺乏明细的法规约束，导致近年物管纠纷急剧增加。新条例之前的一些物业管理有关规定，着重在正常时期物业管理阶段，而前期物业管理一直比较欠缺，按老百姓的说法，房地产开发企业是盖房子、卖房子和管房子。但具体怎样管房子，房地产开发了这么多年，似乎也很模糊。新条例把前期物管作为一个重点提出来，明确规定了物管是开发建设的前提，真正实现建设与管理脱钩。

最近几年反映较多的物管问题，大多数是前期物业管理方面存在的问题。季如进认为，前期物业管理和进入正常时期的物业管理的界定有三个法律关系：一是开发商与业主的保修问题，特别是质量保修的问题。开发商盖完房子，按照国家规定有一定保修期限，因为这个规定已经比较清楚，所以新条例没有再做规定；二是业主与业主之间的入住公约问题；三是业主与开发商及物业公司三者的合同问题。对于前期物管时期，开发商应该注意什么问题？季如进说，在卖房子之前，要确定好物业管理包括管理费用等相关问题，售房时理应介绍物管公司或有物管公司参与。临时公约作为一种补充文件将对开发商有效避免这个时期难以补救的问题起着重要作用。

季如进还特别提醒开发商，最好不要更换任何经过批准的规划、设计、标准，合同签订后更改就是违约，即便要修改也必须事先通告并达成协议。

季如进认为，物管的好坏虽将直接影响房价，但他希望物业管理在不同的阶段都是甲乙（物管企业、业主）两方的关系，不要搞成甲乙丙（物管企业、业主、开发商）三角的关系，也就是说，开发商把楼卖掉以后就不要再与物管企业“藕断丝连”。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多房地产开发相关文章

律师事务所
开发商状告物管侵权是否合理?

5月10日在市第一中级人民法院，开发商却鲜有地和竞聘小区“管家”的物管公司对簿公堂。开发商的理由是——物管公司竞聘演讲时为了笼络业主人心，讲了开发商的坏话，对开发商的名誉造成了影响。据了解，这是重庆首例开发商状告物管公司名誉权侵权案。竞聘小区物管,遭开发商起诉江北区蔚蓝世纪小区是由重庆远鹏物业发展有限公司开发，前期物管是重庆远大物业管理有限公司。2008年9月，小区业委会决定另招聘物管公司。重庆银林物业管理有限责任公司得到信息后，决定参与竞标。业委会要求，投标单位必须对业主反映强烈的车库、小白楼等维权问题作设想阐述。银林公司按照要求制作了《物业服务方案》、《协助维权承诺书》等资料，并竞标成功，谁知不久被开发商告上法庭。2008年10月，成功竞标的银林公司被该小区的开发商远鹏公司起诉。原告远鹏公司称，银林公司在竞标时讲了开发商的坏话，说远鹏公司和远大物管存在裙带关系，还说开发商在不具有产权的

2023-06-10

119人看过
业主
如何推进我国物业管理发展

随着我国加入WTO，物业管理面临的机遇与挑战并存，因此，我们应提高认识，采取有力措施积极推进物业管理的发展。1.建立健全物业管理法规体系，实现物业管理的法制化和规范化首先，要加强对现有的物业管理法规的全面清理，建立统一的物业管理法规，明确界定开发商、业主、物业管理企业责任、权利、义务和相互关系，依法维护各方利益，减少纠纷。其次，要建立房屋及维修管理、设备设施管理、安全保卫及环境管理、业主委员会管理等覆盖物业管理所有方面的政策、法规，完善物业管理体系，使物业管理有法可依，有章可行。发展专业化物业管理公司，推动物业管理向集约化、品牌化发展。推动发展专门从事保安、保洁、绿化、水电气热等服务项目的各类专业化的物业管理，进一步规范物业管理市场。2.创立知名品牌，实行品牌管理2.1通过国际质量管理体系认证为与国际惯例接轨，认知WTO规则，是向现代企业制度迈进的关键，也是向国际先进企业减少差距的有效措施

2023-06-10

345人看过
业主
开发商与业主，物业管理公司是什么关系

开发商与业主是购房合同关系，开发商与物业管理公司是从关系或者合同关系。物业管理公司是开发商的分支机构或子公司的，属于从属关系；开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同，聘请物业管理公司进行前期物业管理的为合同关系。一、开发商承诺业主的保修期是多久开发商承诺业主的保修期是：商品房装修工程、电气管线、给排水管道、设备安装保修期为2年；供热与供冷系统保修期为2个采暖期、供冷期；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年；房屋主体结构终生保修。二、民法典中物业费里是否包含了垃圾处理费民法典中物业费里是包含了垃圾处理费。具体的要以业主和物业公司的约定为准，如果有约定的则包含。根据《物业服务收费管理办法》第十一条，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。3.物

2023-06-27

126人看过
要约
武汉市物业管理条例

一、2020武汉市物业管理条例第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。二、物业管理合同期限是多久我国法律对于物业管理服务合同订立时是否应当确定合同期限没有具体的要求，即可以约定期限，也可以不约定期限。但并不只是说只要约定了期限，物业合同就应该到合同期限

2023-04-13

235人看过

首套房
浙江省物业管理条例

(2006年5月24日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过)第一章总则第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规规定，结合本省实际，制定本条例。第二条本省行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。第三条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第四条县级以上人民政府房产行政主管部门（以下称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。县级以上人民政府有关行政管理部门按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。第二章业主、业主大会和业主

2023-06-07

142人看过
房地产开发
物业管理条例规定如何解决物业纠纷

一、物业管理条例规定如何解决物业纠纷1、业主或使用人可向小区物业管理委员会反映，由管委会与物业管理公司协商解决；2、不能协商解决的，有关收费标准又是由物价部门核定的，业主、使用人或管委会可提请物价部门重新核定，物价部门可依据物业管理实际发生的费用，结合其服务内容、质量、深度及用户的意见重新核定；3、物业管理公司认为有关费用标准过低的，不得擅自提价，一方面可与管委会协商一致后提价，一方面可提请物价部门根据有关费用的变化情况调整其标准。二、物业纠纷类型1、侵害类纠纷此类纠纷是物业管理企业对别人造成侵害而引起的，造成侵害的主体是物业管理企业，侵害的客体是物业管理企业以外的其他利益集团或个人。主要包括：物业服务企业巧立名目进行不规范涨价、不合理收费；在维护物业管理区域内的公共部位、专用部位、附属设施、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序、日常安全防范等服务中未尽其应尽的注意义务，因物业管理企业的不作为

2023-04-12

269人看过
履行职责
物业管理条例中如何界定物业企业责任

一、物业管理条例中如何界定物业企业责任根据〈物业管理条例〉物业公司的责任主要有：1、安全工作。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。2、物业的养护工作。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的

2023-03-25

378人看过
遗产继承
开发商岂能卖掉物业管理用房

在法院受理的民事案件中,房产纠纷案呈逐年上升趋势，案发原因多种多样，有买卖租赁、不法侵占、婚恋破裂、遗产继承等引发的，也有政策调控导致房价涨落引发的。记者选取了一组判例，以此透析法院是如何处理各种房产纠纷案的。小区物业管理用房是全体业主的共有财产，然而一家小区的房产开发商竟将面积为250平方米的两套物业管理用房也卖掉。为此，代表全体业主利益的业主委员会接连提起两起诉讼，并于不久前获得胜诉。闵行区华丽小区在核准该小区的规划时，区规划局在核准图纸中载明，小区有两套房屋为物业管理用房。然而，开发商在取得商品房预售许可证后，私自将这两套物业管理用房卖掉，造成小区业委会和物业管理公司无房办公。在掌握开发商违法卖房的事实后，小区业委会代表全体业主提起第一次诉讼，要求被告开发商将已售出的两套房恢复为物业管理用房。鉴于两套房屋已实际转让，买得房屋人的合法权益也应保护，法院驳回了业委会的第一次诉讼请求。小区

2023-04-22

283人看过

强制执行
物业管理条例装修规定

一、物业管理条例装修规定一般在装修的时候物业都会和你签订《住宅装修管理协议》，里面明确规定节假日禁止噪音施工，日常施工时间也是早8：00－12：00，下午14：00－18：00二、物业费怎么算（一）物业管理费的确定：物业管理公司为你业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有不同的。有些服务项目，其收费标准时物业管理公司与业主或用户协商而确定的。而有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。具体来说，有些项目是一次性收费；有些项目则是定期收取的，有些项目的收取方式较为灵活。具体情况也要看签订的物业管理合同是如何规定的。（二）物业管理费确定原则：物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制。所以签订的物业管理合同也不能违背国家有关政策法规的制约。（三）物业管理费必须明码标价：物业管理企业向业主提供服务（包括

2023-04-12

297人看过
承诺
海南物管条例审议通过

物业不得重复收费超标准收费省四届人大常委会第十六次会议审议通过了《海南经济特区物业管理条例》(以下简称《条例》)。《条例》将于明年1月1日起施行。《条例》明确规定物业不得重复收费、超标准收费、收取额外费用或者擅自增加收费项目、扩大收费范围，否则将由县级以上人民政府价格行政主管部门责令限期改正，给予警告;逾期不改正的，没收违法所得，并处违法所得1至2倍的罚款。记者罗世容未将物业收费项目收费标准报备的将受罚《条例》规定，物业服务企业未向业主、物业使用人公布物业服务费用的收费项目、收费标准的，由县级以上人民政府价格行政主管部门责令限期改正。物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处3000元以上5000元以下罚款：(一)未将生效物业服务合同按时报备并在物业管理区域内的显著位置向业主公告的;(二)未向业主、物业使用人公布物业服务费

2023-04-22

396人看过
国务院
医疗废物管理条例全文

医疗废物管理条例全文包含有以下条款：医疗废物，是指医疗卫生机构在医疗、预防、保健以及其他相关活动中产生的具有直接或者间接感染性、毒性以及其他危害性的废物；医疗废物分类目录，由国务院卫生行政主管部门和环境保护行政主管部门共同制定、公布等。违反医疗废物管理条例的处罚由上级人民政府通报批评，责令限期建成医疗废物集中处置设施或者组织制定医疗废物过渡性处置方案；并可以对政府主要领导人、负有责任的主管人员，依法给予行政处分。情节严重的话对主要负责人、负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予降级、撤职、开除的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。《医疗废物管理条例》第一条为了加强医疗废物的安全管理，防止疾病传播，保护环境，保障人体健康，根据《中华人民共和国传染病防治法》和《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》，制定本条例。第二条本条例所称医疗废物，是指医疗卫生机构在医疗、预防、保健以及其他相关活

2023-08-01

412人看过
小区物业
物业纠纷解决有道《物业管理条例》多项新规定破解物业管理难题

与其他城市相比，岛城的物业管理起步较早、发展却较缓慢。自1998年底我市颁布《青岛市物业管理条例》以来，实践发现我市颁布的物管条例，已无法解决一些小区的物业纠纷，如物业管理用房的权属、怎样界定前期物业管理等等。2003年6月，国务院颁布了《物业管理条例》（以下简称新《条例》），它的实施为解决我市物业纠纷带来了法律依据，也揭开了岛城物管政策的新篇章。明确共用部位权属有着寸土寸金美誉的市南区，必然是商家做广告的首选地。某物业公司在东海路一住宅楼上，私自树立起数个大型广告位对外招商，广告位迅速被商家抢购，而租赁费用全部被物业公司暗收腰包。该住宅楼的业主认为，小区楼顶的使用权归全体业主所有，广告位的收益也应当归全体业主所有。而物业公司却认为，在出售房屋时购房合同已明确约定，屋顶使用权归出卖方所有，也就是说作为开发商下属的物业公司也可以行使楼顶的使用权，广告位的收益自然归其所有。【解读】新《条例》中

2023-06-10

69人看过

首套房
怎么解读新版珠海物业管理条例？

一、新版珠海物业管理条例的亮点亮点1：业主大会召开难首次业主大会门槛降低问题：现实生活中业委会运行难、开展工作遇到诸多制约，同时对其监管也难，尤其财务管理缺乏规制，业委会成员不作为甚至侵害到业主权益的事件也屡屡发生。新条例规定：占物业管理区域内业主总人数百分之十以上的业主联名的;物业管理区域内物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积百分之五十以上的;首套房屋出售并交付使用超过两年，交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积百分之三十以上的，满足以上三个情形之一的，业主就可以向镇政府、街道办提出设立业主大会的书面要求。相比原条例，为进一步降低设立首次业主大会的门槛，业主联名设立首次业主大会的，设立要求的联名业主人数比例从百分之二十降至百分之十，同时增加第二、三项规定，一名业主也能提出设立业主大会的要求。亮点2：业委会运行监管难规范业主委员会运作问题：业主遇到物业纠纷投诉无门，基层缺乏

2023-06-02

374人看过
物业管理费
商用物业与住宅物业在物业管理上的不同点

为了扩展盈利空间，国内大量物业管理公司正从住宅物业管理向商用物业管理和综合型物业管理转型，但商用物业管理比住宅物业管理难度、复杂度高很多。收费方面：住宅物业的收费项目少，类型比较单一，计算方式简单。而商用物业方面收费相对项目多、类型复杂，单是电费的管理上单价可能就存在多种，超时空调的管理收费上计算更为复杂，要根据楼宇实际情况确定。而收费汇率的确定、收费时限的确定都可能因为每家租户的要求不同而不一样。工程设备管理方面：商用物业尤其是智能化楼宇的强弱电系统、给排水系统、通风系统、消防系统、门禁系统、电梯管理系统等等设备日常保养维护的要求，设备维修的要求与住宅物业大不一样，保障水、电、风、消防、电梯等设备的安全、正常运行是商用物业物业公司业务方面的一大重点。物业通商用版在这方面采用了项目管理的模式，抓事前计划、过程管理、事后项目评估，确保设备安全运行无故障。客户服务方面：商用物业的物业管理费用往

2023-04-22

217人看过