在商品房买卖过程中，买受人常常会遭遇开发商逾期办证，逾期办理可能导致孩子无法上学，无法落户，无法转让，给购房者造成重大损失，开发商的这种行为是否需要承担违约责任，如果需要，违约责任应如何承担?

【问题】在商品房买卖合同纠纷案件中，针对逾期办证的违约责任问题，如遇下列情形，应当如何把握?

(1)双方合同约定，违约责任的承担方式仅为继续办理或协商解决；

(2)不能按时办证的责任不在于合同双方，而是由于政府的行政行为等其他原因；

(3)诉讼时效的起算点如何确定?

【律师解析】关于逾期办理房屋权属证书的违约责任，合同有约定的，按约定处理。这是对逾期办理权属证书应承担违约责任的规定，属于法定的违约责任。因此，在合同没有约定的情况下，若当事人主张违约责任，则按【法律链接】中的规定确定当事人应否承担违约责任。

当事人在合同中关于继续办理权属证书或协商解决的约定，属当事人意思自治范畴。但在合理的宽限期内，仍不能办理完毕或就违约责任承担问题协商不成，且符合【法律链接】中之规定的，应当承担违约责任。

因政策调整等因素导致逾期办理权属证书，买受人主张违约责任的，不予支持。

因出卖人的原因导致有关机构不予办证，买受人主张违约责任的，应予支持。

关于违约金的诉讼时效起算点，有约定的，自约定期限届满之次日起算。承担法定违约责任的，按法定期限届满之次日起算。

【法律链接】《商品房买卖合同司法解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

【律师提醒】办理权属证书即老百姓俗称的办产权证，是开发商的重要义务，是购房者的基本权利，逾期办理可能导致孩子无法上学，无法落户，无法转让，给购房者造成重大损失。开发商要想尽一切办法，按约定或最短时间内完成法定义务，利用合同条款及法律规定欺骗购房者，从长远看，得不偿失。