1、房屋被拆迁时如何界定房改非

我国法律没有对房屋的性质作出具体分类，法律中也没有“房改非”二字“住宅转非住宅”是拆迁补偿中住宅转非住宅的具体用语。所谓“住改非住”，又称“住改商”，是指国有或集体所有土地上的房屋。权属证书载明的用途为住宅，但事实上利用沿街地理位置变更经营，依法取得营业执照、税务登记证等业务手续，并有纳税记录。

对“以房转非商”的认定，主要依据的是2003年国务院办公厅下发的《关于认真做好房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》，2003年国务院办公厅下发的《国有土地上房屋征收评估办法》住房和城乡建设部2011年，地方政府的行政法规。需要从多方面综合考虑，包括以下几个方面：

1、根据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等，上述证件通常能直接反映生产经营的主体和所在地，并能直接识别房屋的实际用途。

2。纳税凭证。一般来说，生产经营伴随着纳税，纳税证明（免税单位应提供免税证明）可以表明生产经营活动。从事生产经营活动的住房，当然是“由房转非房”。

3。租赁程序。出租房屋应当提供租赁协议、发票、完税凭证等。

4。有的房屋虽然没有相关证照，但实际用于办公或生产经营；有的房屋虽然证照登记地在房屋内，但在这里没有办公或生产经营。前者应视为“以房养非”，后者则不能享受“以房养非”的待遇。

5。操作时间。实践中，商品房的补偿普遍高于住宅。因此，一些经营者为了获得更多的补偿，暂时将房屋改为生产经营，按照“以非代住”的原则，不能要求对房屋进行补偿。征收国有土地上房屋造成的损失如何赔偿《国有土地上房屋征收与补偿条例解释》第二十三条征收房屋造成的损失的赔偿，应当按照征收前的利益确定房屋数量、停工期等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。根据2003年《国务院办公厅关于认真做好城市房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》，“各地可根据经营情况等实际情况给予适当的拆迁补偿，对拆迁范围内产权为住宅但已依法取得营业执照的经营性房屋，应办理营业年限和纳税手续，但各地的具体赔偿标准各不相同。实践中，“以房换非以房”的补偿形式有哪些？（1）按住宅和商品房均价计算。只要在拆迁通知发布前依法取得合法的营业手续、税务登记证和税务记录，且房屋所有权证、合法的营业手续和税务登记证上标明的营业场所一致，补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。（2）根据商品房。一些地方对“以房养非”的住房补偿优惠相当彻底。拆迁通知发布前，已经营一段时间以上的，可以提供营业执照、税务登记证、税务发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商品房补偿政策，而一些地方则根据房屋的实际用途明示赔偿。

（3）根据商品房估价，并根据街道标准是否不同。根据商品房评估的前提，一般都是取得营业执照，继续经营并缴纳一定时期的税款。沿街住宅对非住宅建筑的评估，以经营年限为基准，以经营房屋性质的拆迁评估价格与住宅房屋性质权重之和作为实际经营部分的拆迁补偿价格。非街道住宅转非住宅的，实际经营部分的拆迁补偿采用住宅评估价加经营补助的方式确定，经营补助标准根据不同经营年限确定。

（4）住宅部分用于经营的，该部分按商品房补偿，其余按住宅标准补偿。根据一些地方规定，对非住宅建筑的拆迁，应当根据经营房屋的合法经营状况、经营年限和纳税情况给予适当补偿。在具体操作中，应根据非住宅建筑的时间提高房屋评估值的标准。不过，此前有人提到，房改必须在一定时间点之前进行。这个时点过后，除一楼靠近道路外，其他所有非住宅建筑都将根据房屋性质进行评估和补偿。采用混合标准。对被拆迁人的实际经营面积，按照同一地段的市场评估价进行补偿；对其他住宅非住宅的货币安置补偿，被拆迁人实际经营面积按房屋评估价格的倍数给予补偿。