一、二手房如何购买
1、了解房屋情况。
买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、查档。
买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到房管部门查房产档案。
3、签合同。
如卖方提供的房屋合法,可以交易,买方可以交纳购房定金(但不是商品房买卖的必经程序)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
4、申请过户。
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况,则拒绝申请。
5、立契。
房地产交易管理部门审核批准后,交易双方才能办理立契手续。
6、缴纳税费。
税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
7、办理产权转移过户手续。
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
8、付清房款领取产权证。
买方付清所有房款,领取房屋所有权证,卖方交付房屋并结清物业费。
二、哪些二手房不能买
1、违章建筑的房屋
违章建筑是指未经许可擅自动工新建的各种建筑物,购买这种房屋是无法过户的,购房者权益也无法得到法律保障,而且违章建筑随时有可能被强制拆除的风险。
2、未经其他产权人同意出售的房屋
房屋所有权共有人和房屋所有权人不是一个人,例如夫妻共有房屋等。共有人其中之一要卖这套房子,必须要征得其他共有人的书面同意,否则,即使进行了交易,这种交易也是无效的。
3、未依法取得房屋所有权证的房屋
我国房屋所有权的取得以不动产登记为准,房屋所有权证(不动产证)是房屋所有权人享有房屋所有权的唯一合法证明,因此在未取得房屋所有权证(不动产证)之前,法律上还不能确定房屋的合法所有权人,这样的房屋是不能进行转让的。
4、被抵押的房屋
房产被抵押发生的情况是,原房主故意隐瞒房产被抵押的实际情况,或者是在交易过程中对房屋进行2次交易、抵押等,损害买主权益的一种行为。
为了防止在二手房交易中遇到这种情况,依旧要靠合同约定,以书面的方式来确定,不得以抵押财产进行交易和抵押债务,当原房主违反该约定时,购房者有权依法将该房屋进行折价或拍卖,赔偿自己的损失。
如果是在房屋已经被抵押的情况下签订的购房合同本身就是无效的,是违反相关法律规定的。
5、已经列入拆迁公告的房屋
对于此类房屋,房地产交易中心不予办理过户登记手续。另外,通常情况下,被列入拆迁范围的户口是被冻结的,买了户口可能无法迁入。
6、不能上市交易的社会保障性住房
社会保障性住房包括公租房、廉租房和经济适用房等,按照规定,社会保障性住房未满5年禁止上市交易,5年后如果需要上市交易,则需要征得当地政府的同意,补缴土地出让金,获得房屋的完整产权,然后才可上市交易,但是,政府有优先回购权。
如果买到未满5年的社会保障性住房,首先它本身就无法上市交易,其次,即使交易了,也无法完成过户,无法办理不动产权证。
7、正在出租的房屋
根据我国《民法典》第七百二十六条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权力。因此,在出售房屋存在出租的情形下购买,也会有相应的法律风险。
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。 廉租房的分配形式以租金补贴为主,实物配租和租金减免为辅。根据住房和城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合印发的《关于公共租赁住... 更多>
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