一、还款方式如何选择
等额本息计算公式
计算原则:银行从每月月供款中,先收剩余本金利息,后收本金;利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低,本金在月供款中的比例因增加而升高,但月供总额保持不变。
这是目前最为普遍,也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增,利息比重逐月递减。
采用这种还款方式,每月还相同的数额,对借款人来说,操作相对简单,每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭,买房自住,经济条件不允许前期投入过大,可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体,很适合这种还款方式。但是,它也有缺陷,由于本金归还速度相对较慢,占用银行资金时间较长,还款总利息较高。
等额本金计算公式
借款人将本金平均分摊到每个月内,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。
每月还款额=每月本金+每月本息
每月本金=本金/还款月数
每月本息=(本金-累计还款总额)X月利率
计算原则:每月归还的本金额始终不变,利息会随剩余本金的减少而减少。
这种方式很适合目前收入较高,但是已经预计到将来收入会减少的人群(比如有些中年人)。
二、两种还款方式的对比
我市住房公积金个人贷款还款方式主要有:等额本金递减还息法(也就是现在所称的等额本金还款法)和等额本息还款法。
等额本金还款法即每月等额偿还贷款本金,贷款利息则随本金的减少逐月递减。其公式为:
月还本息额(元)=---------+[本金(元)-累计已还本金(元)]×月利率
按照公式计算,每月还款本金是个固定不变的常数,发生变化的是每月支付的利息,而此利息是由未偿还贷款与利率相乘得出。由于逐月计算,利息不受利率调整的影响,全部和部分提前还款十分方便。但它的不足之处,是柜台每月计算,工作量很大,受当时工作人员水平参差不齐以及计算机网络系统不配套等影响,出现错误的机率较大,因此并未全面推行。
等额本息还款法即在贷款利率不变的情况下,每月以相等的额度平均偿还贷款本息。其公式为:
贷款本金(元)×月利率×(1+月利率)还款月数
月还本息额(元)=------------------------------------------------(1+月利率)还款月数-1
等额本息还款法虽每月偿还的本金逐月增加,利息逐月减少,但由于还款期内每月还款本息和相等,对借款人和借款银行而言都较简便易操作,因而被大家普遍采用。
举例说明。假设某人贷款10万元期限20年,为方便测算,我们将年利率恒定为4%,每年偿还贷款本息一次。按等额本息还款法产生的利息共计47163.46元,而按等额本金还款法产生的利息共计42000元,后者比前者要少付利息5163.46元,差别的确很大。但对两种还款方式的理解不能只局限于表面,要充分考虑贷款的占用时间和占用额度。
还用前面所举事例来分析:第一年等额本金还款法应还本金为:100000元÷20年=5000元,利息为100000元×4%=4000元,个人第一年还款本息和为5000+4000=9000元。
第二年再还款时,由于个人所占用的贷款本金已经减少,仅为100000元-5000元=95000元,所承担的利息也相应减少为95000元×4%=3800元。其后依此类推。到最后一年,借款人占用的贷款本金只有5000元,应承担的贷款利息只剩下5000元×4%=200元,还款本息和为5200元。
按照等额本息还款法测算,虽每年归还本息和都是7358.17元,但本金和利息却有变化。第一年应还利息为100000元×4%=4000元,应还本金为7358.17元-4000元=3358.17元,第二年应归还利息为(100000元-3358.17元)×4%=3865.68元,应还本金为7358.17元-3865.68元=3492.49元。其后依此类推。到最后一年应归还本金剩余7075.16元,应承担的贷款利息只有7358.17元-7075.16元=283.01元,本息和为7075.30+283.01=7358.17元。
三、等额本金和等额本息的区别在哪
等额本息还款法特点:等额本息还款法本金逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变;相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多,还款初期利息占每月供款的大部分,随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定,可以有计划地控制家庭收入的支出,也便于每个家庭根据自己的收入情况,确定还贷能力。
等额本金还款法特点:等额本金还款法本金保持相同,利息逐月递减,月还款数递减;由于每月的还款本金额固定,而利息越来越少,贷款人起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
二者相比,在贷款期限、金额和利率相同的情况下,在还款初期,等额本金还款方式每月归还的金额要大于等额本息。但按照整个还款期计算,等额本金还款方式会节省贷款利息的支出。
总体来讲,等额本金还款方式适合有一定经济基础,能承担前期较大还款压力,且有提前还款计划的借款人。等额本息还款方式因每月归还相同的款项,方便安排收支,适合经济条件不允许前期还款投入过大,收入处于较稳定状态的借款人。
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