一、房地产营业税改增值税有什么影响

（一）营改增对房地产有什么影响

国税总局局长王军在人民大会堂部长通道回答媒体提问时表示，这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易营业税下，个人二手房买卖需缴纳5%的营业税，符合一定条件的住房买卖可免征营业税。

出于稳定房地产市场考虑，去年3月份，营业税免征条件有所放松，从原来的“满5年以上（含5年）”，调整为“满2年以上（含2年）”。为适应国内房地产市场分化局面，今年2月份，营业税政策进一步放松，除了北上广深，所有住房（包括普通和非普通住房）只要满2年（含2年），对外销售的，均免征营业税。北上广深仍然适用去年老政策，满2年（含2年）非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;满2年（含2年）普通住房，才免征营业税。

这个环节的营业税改成增值税后，由于具体政策尚未出台，税负是否变化还未知。不动产业纳入“营改增”，可能适用6%、11%的税率，部分可能适用3%的征收率。

（二）对于二手房买卖来说，缴税基数由售价变差价，会带来哪些影响?

营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，国家就是为了鼓励交易、流通;而对于未满两年的房产，原来按照营业税的政策需要缴纳5%的营业税，而如果按照增值税，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至为零，那么增值税极有可能为零;但对于房产证在5年以上的，则是一个利空消息，因为当初价格很低，增值部分很大，如果按照11%来增收增值税，那么税负非常大，势必会导致房价的大跌。

营改增的背景下，是增加负担还是降低负担，本质上要看进项税额能否得到抵扣。严跃进列举了一个简单计算来说明“营改增”中间的税费变化。如果按照目前的营业税征收计算公式，转让100万元的住宅，且不考虑免征等因素，按照营业税5%的税率计算，那么营业税共需交纳5万元。

1、“营改增”推动房地产业健康发展

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。我国通常采用国际上使用的以税款来进行抵扣的方式，即“根据销售商品或劳务的销售额，按规定的税率计算出销项税额然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交的税额。

2、“营改增”促进房价回归平稳合理

房地产业“营改增”时代来临，对老百姓的影响主要体现在房价。税改之后可以促进房地产市场交易变得更加活跃，尤其是如果房地产企业房屋销售对象是企业，且允许作为购房者的企业可以凭据房地产企业开具的增值税专用发票抵减其销项税额，那么，这必然有利于房屋销售规模的扩大，房地产企业通过获取规模经济效益，有望通过降低房价扩大销售。

通过进一步观察，如今市场房价并不太取决于开发成本，更重要的决定因素是供求关系。今年以来，房地产市场转向为买方市场，房地产走势持续走低下行，市场上存量房压仓整体市场供大于求。地产开发商面对持续走低的成交量都表现出了极大压力。这种情况下，税负降低，开发商利润空间势必增大。

3、“营改增”促使企业优胜劣汰

“营改增”税负变化=“营改增”后两税税额总和/房地产业总支出—“营改增”前两税税额总和/房地产业总支出

国家实行“营改增”的目的是给房企降低税负水平，但这也要求企业有较强的内部管控。如果管理得当，企业可以合理利用规则，降低税负。但税项改变后，房企财务、税收架构将发生根本性变化。过去交营业税，房企按照既定税率缴纳即可，财务计算较为简单。但改为增值税之后，进行进项抵扣，房企经营流程需要进行重新设计，从整体粗犷式管理转向精细化。部分规模较小，运作不正规的企业很难跟上新规的节奏，不但不能够降低税负，反而会大幅增加税负。

税改后，市场竞争将更加激烈，企业也会进行一场优胜劣汰的生存考验。因此，在新规将实行前的这段时间，所有房地产企业都应该高度重视“营改增”后带来的变化，并积极做好内部财税部门的培训，争取最快适应和掌握新税种，在竞争中抢占先机，有效降低企业经营成本。

二、营业税改征增值税的原因

在我国现行税制结构中，增值税和营业税是最为重要的两个流转税税种。增值税覆盖了除建筑业之外的第二产业，第三产业的大部分行业则课征营业税。但随着市场经济的发展，这种税制显现出其不合理性。

（一）增值税和营业税并行，破坏了增值税的抵扣链条。增值税具有“中性”的优点，即在筹集政府收入的同时并不对经济主体施加“区别对待”，客观上有利于引导企业在公平竞争中做大做强。但要充分发挥增值税的中性效应，前提之一就是税基尽可能宽广，最好包含所有的商品和服务。而现行税制中，增值税征税范围较狭窄，导致其中性效应大打折扣。

（二）将大部分第三产业排除在增值税的征税范围之外，对服务业发展造成了不利影响。

（三）两套税制并行造成了税收征管实践中的一些困境。比如，在现代市场经济中，商品和服务捆绑销售的行为越来越多，要准确划分商品和服务各自的比例也越来越难。

三、营业税改增值税的税率

1、建筑业：一般纳税人征收11%的增值税;小规模纳税人可选择简易计税方法征收3%的增值税;

2、房地产业：房地产开发企业征收11%的增值税;个人将购买不足2年住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税;

3、生活服务业：6%。免税项目：托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务，养老机构提供的养老服务等;

4、金融业：6%。免税项目：金融机构农户小额贷款、国家助学贷款、国债地方政府债、人民银行对金融机构的贷款等的利息收入等。