在买房交定金的时候，一定要签署定金协议，因为定金协议主要确定定金的额度及支付方式，定金协议签订，具有法律效力，任何一方违约，都有法律约束。定金协议内容还应包括房屋情况概述、房屋交易情况、定金的金额及支付方式、其他约定等。

一、购房定金退还取决于什么因素

购房定金是否退还取决于：

1、如果在正式购房合同签订之前，买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金;

2、如果已签订正式购房合同，则应将定金抵押房款或退回买房，在双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”;

3、如果双方在上述过程中都不存在违约情况，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方，而不涉及赔偿问题;

4、如果因卖方未取得房屋销售的合法证件或买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的，应按无效合同处理，卖方应将定金返还。但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其它损失。

二、凑不齐首付要退定金吗？

这种情况算违约，不退定金。一、定金不能返还的情况如果需要买房的人没有按照认购书规定的期限、地点去签约或者需要买房的人在正式签约时更改认购书中已确认的如价格、面积、户型等主要内容而导致无法签约的，可以视为违约，所以这种情况退房定金是不能退还的。二、定金应该返还的情况1．若开发商在认购意向书规定期限内将购房者已经认购的房屋转售给其他的人而导致购房者不能正式签约，要付双倍定金给购买者。2．若开发商没有取得有关商品房销售的合法证件或者由于开发商自身的一些原因造成的双方不能签署正式合同的，开发商要将购房者所交定金返还，同时还要承担给购房者所造成的损失。3．若双方只是在正式合同、有关补充协议之内容没办法达成一致，与认购意向书内容无关，导致签约不成的，同时双方都不存在违约行为，开发商应该将所有定金全额返还给购房者。4．若认购意向书关于价格、面积、户型等主要内容未做约定或者约定不清楚的，致使双方无法将内容达成一致，这样的原因造成正式合同不能签署的，开发商也应将所有定金返回给购房者。

三、交纳二手房定金要注意什么

1、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。避免二手房中介乱收定金，同时防止不法中介的欺诈行为。

2、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。

3、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书，证明收取定金的合法性。

4、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章，必须为公司的合同专用章或者公司印章。

遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。