执行实践中经常遇到这样的问题,被执行人将其所有的财产卖给了第三人,第三人也支付了对价并实际占有,但没有办理过户登记手续,仍然登记在被执行人的名下,这种情况下,能否执行该财产?我们认为应当从实际出发,从维护交易秩序和善意一方的利益出发,在坚持以登记为准则的原则下,引入过错原则。
一方面我国现行法律如城市房地产管理法、土地管理法等已经明确规定了不动产登记制度。虽然对有关管理部门登记的性质尚有很大争议,究竟是物权登记主义还是行政管理主义不甚明了,但是可以认为,这种登记具有物权登记的性质。在民事活动中也基本上是以登记作为认定所有权的标准。
在这个原则下,最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条又辅以第三人过错原则。即没有办理过户登记手续是因第三人主观上的原因造成的,则说明第三人有过错,对该财产,法院就可以查封。如果是由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因,应当认定其已经取得了该财产的所有权,法院就应当裁定解除对该财产的查封,以公平保护第三人的合法权益。
本案中,案外人刘某虽主张该房产已经被王某转让给了刘某,但该房产仍然由被执行人王某对外出租,仍由王某对房产行使收益、处分的权利。因此案外人刘某并没有实际占有该房产,更没有办理过户登记手续,其对该房产主张所有权的理由当然不能成立,法院可以对该房产进行查封。
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